Журнал о недвижимости Metrinfo.Ru

Истринский район Подмосковья: курортная местность, большая вода, доступные цены новостроек

Tue, 29 Dec 2009 09:02:42 GMT

В фокусе нашего внимания сегодня - Истринский район с его двумя крупными центрами – непосредственно «столицей» - городом Истрой и Дедовском. Первая ассоциация, приходящая в голову при упоминании данной территории, - это Истринское водохранилище и дачи всяких известных людей у «большой воды», а также борьба господина Митволя с нерадивыми дачниками за чистоту природы в истринских местах. Так что главная достопримечательность района – уникальная экология и «курортная» специфика.

Начнет журнал Metrinfo.ru с общих сведений. Истринский район – это, прежде всего, «престижный» северо-запад. Он граничит с Солнечногорским, Клинским, Волоколамским, Рузским, Одинцовским и Красногорским районами.

Живут здесь около 115 тыс. человек, в районном центре Истре – более 30 тысяч, в Дедовске – 28 тысяч. Еще один крупный населенный пункт района – поселок Снегири. Всего же в Истринский район входит 14 муниципальных образований.

Герб Истринского района

ru.wikipedia.org

С Москвой район связывает железная дорога Рижского направления, Волоколамское шоссе и автодорога Москва-Балтия. Как отмечает Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» транспортная доступность Истринского района чуть выше средней. С одной стороны до него можно добраться по относительно свободному Новорижскому шоссе, а с другой - по Волоколамке, которая зачастую стоит на участке от МКАД до Красногорска. Кроме того, район пересекают Малое и Большое Московское кольцо.

Открытие Звенигородского шоссе помогает очень быстро и практически без пробок оказаться в центре Москвы, а открытие новых эстакад позволит без пробок съезжать с Новой риги на МКАД, - добавляет оптимизма Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».

Истринский район на карте Подмосковья

dic.academic.ru

Теперь разберемся с транспортной доступностью местных городов. Истра расположилась в 35 км от МКАД. На автомобиле дорога до города занимает около одного часа пятнадцати минут по Волоколамскому шоссе и около полутора часов по Новорижскому или Ленинградскому шоссе. Электричка от Рижского вокзала довезет вас до станции Новоиерусалимская или платформы Истра примерно за час.

Дедовск вытянут вдоль Волоколамского шоссе и железной дороги, поэтому на территории города – целых три железнодорожные остановки: платформы – Малиновка и Миитовская и станция Дедовск. Сейчас городская администрация думает над проектом удобного выезда на Новорижское шоссе, поскольку выехать из города сегодня затруднительно.

Сплошной курорт
Главное богатство Истринского района – его прекрасная природа. Это курортное место: здесь расположено 43 базы отдыха, 5 пансионатов. Истринское водохранилище – одно из популярнейших мест отдыха. Около 80% земельного фонда - леса, сельхозземли, воды и особо охраняемые территории.

Леса - хвойные и лиственные леса, реки - Истра, Маглуша, Песочная, озера - Глубокое, Тростенское. На горе Фавор расположен горнолыжный спуск. Есть конно-спортивный клуб, аэроклуб и клуб серфинга.

Рекреационные территории, включающие в себя базы отдыха, пансионаты, гольф-клубы, спортивные центры, лесопарки, размещаются в основном в юго-западной части района и в северной части - вокруг Истринского водохранилища вдоль рек Истра и Малая Истра.

ЖК Дедовский

ИНМО-21

Что круче: Новый Иерусалим или Кремль?
Эти места буквально дышат историей. Самая знаменитая достопримечательность Истринского района - Новоиерусалимский монастырь, памятник истории и архитектуры мирового значения.

По одной из версий, идея воссоздать на русской земле сооружения Святой земли и её главного собора - Иерусалимского храма Гроба Господня принадлежала патриарху Никону. Он приобрел в 1656 году село Воскресенское (то есть - город Истру) с тремя прилегающими деревнями (Макрушино, Сычово, Редькино). Строить монастырь начали в 1658 году, центром композиции стал Воскресенский собор. Строительством и реконструкцией монастыря в разное время занимались великие зодчие - Растрелли, Бланк и Казаков.

Истра, ул. Рабочая

1dom.ru

ЖК Подкова в Истре на ул. Ленина в период строительства

www.engeco.ru

Промышленность, сложившая исторически
Несмотря на свое курортное назначение Истринский район развит с точки зрения экономики. Здесь 23 крупных промышленных предприятия, 19 сельскохозяйственных. 930 объектов торговли. На востоке района, вблизи села Павловская Слобода развивается крупная промышленная площадка, - здесь строятся (а часть уже построена) российские и иностранные предприятия известных марок - кондитерская фабрика Perfetti Van Melle, сыроварня President, машиностроительные заводы Danfoss и Grundfos.

Долгое время градообразующими предприятиями Истры были предприятия оборонного комплекса, но затем они «переквалифицировались» на «мирное» производство - разработку и выпуск метеорологических спутников, электро-термического оборудования. Кроме того, в городе есть мебельная и швейная фабрики, производство медицинской мебели и рентгеновской медтехники, Фармацевтическая фабрика компании «KRKA», молочный завод группы «Нутритек», керамический и кирпичный заводы.

Дедовск обзавелся промышленностью, когда еще был поселком Дедово. В 1913 году здесь построили прядильно-ткацкую фабрику (ныне производственное объединение технических тканей), которая и стала главным предприятием города на долгие годы. В 1940 Дедовск стал городом, вокруг фабрики вырос рабочий поселок. В нынешнем Дедовске сохранились кирпичные строения и часть деревянных - ровесников поселка. Любопытно, что в 20-х годах здесь было организовано рабочее жилищно-строительное кооперативное товарищество (РЖСКТ), которое выстроило один каменный четырехэтажный дом и 23 одноэтажных дома.

Так же в городе есть обувная фабрика «ДеФО», завод керамических изделий «Сокол», производящий плитку, ремонтно-механический завод. Работает знаменитый в области хлебозавод - «Дедовский хлеб».

Инфраструктура: и даже свой театр
Теперь мы плавно перейдем к другой важной составляющей нашего обзора – к социально-бытовой инфраструктуре. В районе работают 4 крупных учреждения здравоохранения: Истринская районная больница, Дедовская городская больница, Новопетровская сельская участковая больница и Павло-Слободская сельская участковая больница.

Функционируют 32 школы, 3 интерната, 4 школы дополнительного образования, 36 садиков, и около 700 кружков, где бесплатно занимается более 10,5 тысяч детей.

Непосредственно в Истре - четыре общеобразовательные школы, отделения московских электротехнических НИИ; ПТУ, педагогическое училище, школа искусств, музыкальная школа. Кстати, в Истре работает старейший в Московской области драматический театр.

Что касается образования в Дедовске, то помимо обычных школ, имеется детская художественная школа, английский интерактивный детский клуб «English colours». В городе работает известный Российский государственный социальный университета (РГСУ). Этот ВУЗ имеет филиалы в Подмосковье и вполне доступен тем студентам, кто готов учиться платно.

В Дедовске 7 детских садов, один из них – совершенно новый, современный, с тренажерным залом для детей. Работают развивающие центры. Недавно власти отреставрировали Дом Культуры. Как рассказал в интервью, размещенном на официальном сайте Дедовска, мэр города Александр Рогачев, ремонта там не было с 1956 года. Поменяли кровлю, сохранили лепнину. Паркет, сцену, оборудование – все полностью поменяли на новое. «Осталось привести в порядок фойе, сохранив его изначальную красоту. Говорят, таких Домов Культуры осталось всего три в нашем районе, где был сохранен изначальный вид снаружи и внутри», - подчеркнул Рогачев.

ЖК Подкова в Истре на ул. Ленина

www.istranet.ru

Дедовск – спортивный город. По словам мэра, на одном только стадионе задействовано в секциях около 700 человек. Коронный вид спорта – кикбоксинг, в городе выросло 9 чемпионов мира по кикбоксингу. Хорошие команды и по футболу, и по волейболу.

Вторичный рынок: советская застройка и редкий монолит
По данным Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест») средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Истры - 64 600 рублей.

Однокомнатную квартиру, по данным эксперта, можно купить за 1 990 000 – 3 000 000 руб. Двухкомнатную -за 2 300 000 – 4 300 000 руб., трехкомнатную за 3 500 000 – 5 000 000 руб. В основном это квартиры в кирпичных 3-5-9-этажных домах постройки середины прошлого века. Так же встречаются предложения в современных 12-15-этажных монолитных и панельных домах, но их доля составляет менее трети от всех предложений.

Дедовская «вторичка» выйдет подороже, так как Дедовск ближе к Москве. Средняя цена, по информации Натальи Бланковой - 70 700 руб./кв.м (выше, чем в Истре, т.к. город ближе расположен к Москве). Однокомнатную квартиру можно купить за 1 600 000 – 2 700 000 руб., двухкомнатную за 3 500 000 – 4 300 000 руб., трехкомнатую за 3 800 000 – 5 000 000 руб. В основном продаются квартиры в 4-5-этажных кирпичных и 10-16-этажных панельных домах.

Новостройки: Истра – самый дешевый город Северо-Запада
Вообще-то, Истринский район более привлекателен для коттеджной застройки, нежели чем для городского жилья. Поэтому и новостроек здесь не особенно и много. Но все же рассмотрим эти немногочисленные предложения. Начнем с Истры.

По данным аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», - а центр недавно закончил исследование «Весь рынок новостроек Московского региона за 2-3 кв. 2009 года. Сравнительный анализ», - на истринском рынке недвижимости в продаже находятся две новостройки.

Это 10-12-этажный двухсекционный дом монолитно-кирпичный дом на улице Ленина (мкр. 7) на стадии отделки. Здесь продаются двух-четырехкомнатные квартиры площадью от 72 до 134 кв. метров. Стоимость квадратного метра примерно от 49 до 51 тысяч рублей. Средняя цена квартиры – 5,14 млн. рублей.

Вторая новостройка – на Рабочей улице (д.27). 15-этажный монолитно-кирпичный дом уже сдан, покупателям предлагают купить 1-3комнатные квартиры площадью от 44 до 88 кв. метров. Стоимость квадрата – от 61 до 67 тысяч рублей, а средняя цена квартиры – 3,94 млн. рублей.

Как отмечает Наталья Бланкова («Пересвет»), свободных квартир немного так как дома почти готовы, поэтому и разница в цене новостроек и вторичного жилья невелика.

А по данным «Индикаторов рынка недвижимости» за первые три квартала 2009 года новостройки Истры серьезно просели в цене и Истра превратилась в самый дешевый город подмосковного Северо-Запада! 1 кв. м подешевел примерно на 10%: с 61,7 тыс. руб. до 55,8 тыс. руб. Это объясняется, тем, что спрос на дальнее Подмосковье снизился, а уровнь цен в Истре изначально был завышен. Ведь в начале 2009 года квартиры здесь были в среднем на 0,5 млн дороже, чем в куда более близком к МКАД Нахабино.

Теперь перейдем к Дедовску. Как рассказал мэр города Александр Рогачев, единственный участок, который сегодня осваивается в городе - в микрорайоне Фабричном, где компания ИНМО-21 возводит большие дома. «Это стройка нужная, так как сносится ветхое жилье 1936 года постройки (Курочкина, Гвардейская)», - заключил руководитель города.

По данным Ольги Гусевой («Домостроитель») компания «ИНМО-21» уже продает первую очередь строительства жилого комплекса «Дедовский» - в 4-секционном 9-12 этажном кирпично- панельном жилом доме. Квартиры – одно-трехкомнатные, площади – от 38, 55 до 109, 64 кв. м. Стоимость – от 53 до 60 тысяч рублей за метр.

Еще один интересный новостроечный объект находится уже за пределами Дедовска - между поселком Снегири и селом Рождествено. Компания «Сова-Холдинг» собирается строить там жилой комплекс «Новые Снегири». Как нам рассказала Лариса Полякова, менеджер по развитию проекта ООО «ИСК «Сова-Холдинг», ЖК расположится примерно в 25 км от МКАД. От «Новых Снегирей» можно будет пешком дойти до станции Снегири и за 30 минут - доехать до метро Тушинская и далее до Рижского вокзала в Москве.

Макет ЖК Новые Снегири

ГК «Сова-Холдинг»

Общий план застройки ЖК Новые Снегири

ГК «Сова-Холдинг»

Комплекс расположится в окружении лесов и полей в километре, рядом протекает река Истра. Недалеко - Дом отдыха «Снегири» Управления делами Президента и другие дома отдыха. ЖК «Новые Снегири» включит 3850 квартир в жилых домах и таунхаусах с необходимой инфраструктурой. Монолитно-кирпичные жилые дома будут разноэтажными – от 3 до 12 этажей с мансардами. На первых этажах части домов расположится паркинг для автомашин. Предусмотрены квартиры с отдельными входами.

Квартиры продаются без окончательной отделки. начальная стоимость одного кв.метра общей площади квартиры и таунхауса – 32 000 рублей. Жилье продается в рамках закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве.

Площади однокомнатных квартир - 30-50 кв.метров; двухкомнатных квартиры - 65-75 кв.метров; трехкомнатных - 90-100 кв.метров; таунхаусов – 148,4 и 194,4 кв.метров.

Чем обернется покупка?
По поводу приобретения недвижимости в Истринском районе с точки зрения инвестиционной привлекательности можно и поспорить. Как напоминает Наталья Бланкова («Пересвет-Инвест»), массовой застройки здесь нет. Район расположен в среднем Подмосковье и цены будут расти меньшими темпами по сравнению с близлежащими к столице Одинцовским и Красногорским районами. И вообще, в Истринском районе наибольшим спросом пользуются не квартиры в городах, а загородное жилье вблизи Истринского водохранилища. Вот здесь, по мнению эксперта, покупка будет являться привлекательной с точки зрения инвестиций.

Что же касается непосредственно города Истры, то, по мнению Елены Березкиной, маркетолога инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», Истра привлекательна, прежде всего, развитой рекреационной составляющей и удачным расположением с точки зрения экологии. Истра - излюбленное дачное место для москвичей, поэтому и цены в городе не соответствуют заработкам жителей. С подъемом экономики и дальнейшим развитием города как зоны отдыха, в Истре появится больше рабочих мест, улучшится жизнь населения, возможен рост цен на недвижимость.

Ну, а от себя журнал Metrinfo.Ru добавит, что Дедовск к Москве будет поближе, а это – немаловажный фактор для ценообразования. Но, наш взгляд, покупку недвижимости в этих городах стоит рассматривать не как вложение средств, а как приобретение жилья для семьи. Кстати, по наблюдениям Натальи Бланковой («Пересвет-Инвест»), основные покупатели жилья в Истринском районе – это жители самого района и соседних районов – Волоколамского, Клинского, Рузского. И основной мотив для покупки – жить поближе к Москве (и соответственно к месту работы) и приобрести жилье за умеренные деньги.

Где купить квартиры в Истринском районе: предложения наших партнеров

Компания	Предлагаемые объекты	Ссылка
Сити Холдинг	Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая	http://city-h.ru/new/content.php?id=irabo4aya27_00
Сова-холдинг	Истринский район, Загородный ЖК "Новые Снегири"	http://sova-holding.ru/index.php?do=cat&category=snegiri
ИНМО-21	ЖК "Дедовский"	http://inmo21-dom.ru/novostroyki.htm
Проектсервис холдинг	Истринский район, г. Истра, 4 кв., ул. Ленина	http://www.proektservis.ru/realty/newbuild/view/428/
Проектсервис холдинг	Истринский район, г. Истра, ул. Рабочая	http://proektservis.ru/realty/newbuild/view/348/
Стройконтракт	Истринский район, пос. Новопетровское	http://www.stroicontrakt.ru/
АССА-Недвижимость	Истринский район, пос. Павловская Слобода, ул. Луначарского	http://www.td-assa.ru/site.xp/049049053.html

Предложения новостроек в Истринском районе

ЖК, Адрес	Город, поселок	Серия дома/ материал	Этаж-ность	Набор квартир	Диапазон площади квартир, кв.м.	Диапазон стоимости 1 кв.м., руб.
мкр.7, Ленина ул.	Истра	монолит-кирпич	10-12	2-4-комнатные	72-134	48600-51300
Рабочая ул., д.27	Истра	монолит-кирпич	15	1-3-комнатные	40-88	61000-66500
Мкр-н Фабричный	Дедовск	кирпично-панельные	9-12	1-3-комнатные	39-110	53000-60000
ЖК Новые Снегири	Снегири, Рождествено	монолит-кирпич	3-12	1-3-комнатные, таунхаусы	30-194	от 32000
Источник: журнал Metrinfo.ru

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/60037.html

Подмосковные электрички приватизируют

Tue, 29 Dec 2009 08:59:50 GMT

Cкорее всего, бизнесмены-филантропы

Подмосковные электрички в ближайшем будущем собираются приватизировать, пишет «Московский комсомолец». Минтранс Московской области считает, что пассажиры от этого только выиграют – частные поезда, по их словам, будут комфортнее, чище и безопаснее.

В 2010 году частникам передадут электрички Белорусского направления. Как обещают в Московской пригородной компании, предприниматели в первую очередь займутся обеспечением безопасности пассажиров - в вагонах будут круглосуточно дежурить охранники. Кроме того, билеты можно будет покупать прямо в вагонах.

Планируются и другие нововведения. Например, частники собираются заменить «дикую» торговлю в электричках на «цивилизованную». То есть пирожками будут торговать не привычные бабушки, а специальные закрепленные за электричками торговцы. Улучшится ли благодаря таким «реформам» качество товара, не сообщается.

Как заверяют железнодорожники, приватизация не отразятся на цене билетов, так как она устанавливается государством. Учитывая, что пригородный транспорт, по словам и властей, и тех же железнодорожников, у нас хронически убыточный даже без охранников и билетеров, эксплуатировать электрички, видимо, будут бизнесмены-филантропы.

Эксперты о загородном рынке в 2010 году: фавориты спроса – готовые поселки, хиты продаж – эконом-кла

Mon, 28 Dec 2009 11:25:57 GMT

Кто не хочет иметь уютный загородный коттеджик со всеми удобствами! Многие семьи планируют в будущем купить новый дом, таунхаус или квартиру в организованном поселке, поэтому ждут удачного момента. И очень вероятно, что этот момент наступит в 2010 году, когда можно будет сделать хорошую покупку, что называется, «на нижней точке рынка». По крайней мере, такой вывод можно сделать, основываясь на прогнозах наших экспертов.

Кризис: хитом года стали участки без подряда
Журнал Metrinfo.Ru напоминает, что загородный рынок Подмосковья в 2009 году показал не лучшие результаты. Продажи резко сократились, а количество запросов на просмотры упало в разы. Впрочем, даже минимальный интерес потребителей риэлторы воспринимали как хорошую новость. По оценке компании «Терра недвижимость», во II квартале количество запросов потенциальных покупателей в сегменте «бизнес» и «элита» возросло на 7%, а в III квартале - на 11%. Но сделки были редкостью. В I полугодии число заключенных сделок составило около 2% от общего числа просмотров, во II полугодии - 6%, - уточняют в компании.

По данным Knight Frank, в 2009 году основной объем нового предложения составил эконом-сегмент рынка, который был преимущественно представлен поселками, где продавались участки без подряда на строительство. Если годом ранее такой тип предложения был распространен большей частью в сегменте «дальних дач» (поселки в 70-120 км от МКАД), то в этом году участки без подряда можно было приобрести уже близко от Москвы. По оценке компании Urban Realty, за последний год данный сегмент вырос практически в 2,5 раза.

По словам Нины Кузнецовой, учредителя Urban Realty, во второй половине уходящего года количество предлагаемых поселков на продажу снизилось примерно на 5%, что связано с «замораживанием» ряда проектов из-за кризиса. В компании IntermarkSavills уточнили, что только в III квартале 2009 г. рынок высокобюджетного жилья по разным причинам покинуло восемь проектов. А участками без подряда стали торговать продавцы дорогой «загородки»: несколько поселков бизнес-класса изменили концепцию именно таким образом. Более того, за 2009 год в два раза увеличилось число высокобюджетных загородных проектов бизнес и премиум - класса, реализующих землю без подряда. На 7% увеличилось число «комбинированных» поселков, где покупателю предлагается выбор между готовым коттеджем, таунхаусом (лэйнхаусом, дуплексом) или земельным участком.

В компании «Терра недвижимость» подсчитали, что с начала 2009 года максимальное снижение цены квадратного метра домовладения отмечено по самим престижным и дорогим направлениям. Новорижское и Киевское шоссе потеряло в цене порядка 35%, Рублево-Успенское и Калужское - около 18%, а Минское – 15%. Но к концу 2009 года наметилась тенденция к повышению цен, прежде всего в тех проектах, где в разгар кризиса наблюдалось самое существенное снижение стоимости объектов, сделали вывод эксперты из IntermarkSavills.

Впрочем, в Аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости», прогнозируют углубление отрицательной коррекции рублевой стоимости загородного жилья Подмосковья вплоть до весны 2010 года. Динамика цен по отдельным поселкам может существенно различаться в зависимости от индивидуальных характеристик, потребительских свойств и ценовой политики в предыдущие периоды, - отмечают аналитики.

Смогут ли девелоперы, приостановившие реализацию своих проектов, продолжить строительство в 2010 году, вернут ли они доверие покупателей; какие факторы будут этому способствовать, а какие наоборот станут серьезным препятствием; что будет с ценами в 2010 году, ведущие эксперты рынка рассказывают журналу Metrinfo.ru.

Рост цен возможен не раньше осени
«Маршал Эстейт»

Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода»:

Есть вероятность, что застройщики, «заморозившие» проекты, смогут их достроить в 2010 году. Но только при условии, если они решат вопрос с финансированием строительства либо за счет кредитных источников, либо за счет выручки от новых продаж. Впрочем, продажная выручка в нынешней ситуации – не очень стабильный показатель и не очень объемный.

Застройщикам нужно попытаться разорвать тот замкнутый круг, в который они попали: нет стройки – нет продаж, нет продаж – нет стройки.

Застройщики и девелоперы ожидают увеличение динамики продаж – это самый главный показатель рынка в сегодняшней ситуации. Но даже если и в мировой экономике, и в российской экономической системе, и на самом рынке недвижимости сохранятся стабильные тенденции, которые мы наблюдаем сегодня, то все равно о росте цен говорить рано. Рост цен возможен при очень благоприятном прогнозе, но не раньше осени 2010 года и будет зависеть, прежде всего, от ситуации на рынке весной.

Самая востребованная – недорогая недвижимость
Century 21 Prime Time Realty

Антон Ларин, руководитель департамента загородной недвижимости компании:

Можно ожидать весной 2010 года традиционный бум покупательской активности. Потребителей будет интересовать массовый сегмент: эконом-класс и участки без подряда.

Выход на рынок новых проектов в сегментах «бизнес» и «элит» маловероятен, но эконом-сегмент, скорее всего, ждет некое оживление, и мы сможем увидеть несколько новых поселков. Именно недорогая недвижимость сейчас является самой востребованной.

В конце 2009 года спрос на загородную недвижимость начал потихонечку расти, а падение цен прекратилось. По моему мнению, I квартал 2010 года не привнесет большие изменения на рынок. Вряд ли цены начнут резко колебаться как в сторону минуса, так и в сторону плюса.

Покупатель боится долгостроя
Blackwood

Мария Литинецкая, исполнительный директор компании:

В первую очередь судьба «замороженных» проектов зависит от финансового состояния застройщиков. Если девелопмент является их профильной сферой деятельности, то до окончания кризиса получить денежные средства на завершение объектов возможно, если у девелопера есть другие проекты, которые не были «заморожены» и в них идут продажи. Если же «замороженный» объект единственный у девелопера, то здесь придется рассчитывать только на внешнее финансирование, которое будет возможно получить только после стабилизации экономической ситуации. У застройщиков, для кого девелопмент не является профильным бизнесом, шансов больше, если другая сфера деятельности приносит доход, то можно рассчитывать на перераспределение денежных средств внутри компании или на внутренний займ.

Риски долгостроя и незавершенности проекта являются на сегодня одними из основных рисков, влияющих на решение потенциальных покупателей приобретать недвижимость в том или ином загородном поселке.

Я допускаю, что в ближайшей перспективе возможен небольшой рост цен. На рынке в конце 2009 года уже появились такие примеры. Так, в ноябре 2009 г. в загородном поселке «Променад», в 12 км от МКАД по Киевскому направлению, было зафиксировано повышение стоимости на некоторые домовладения в среднем на 10%. О планируемом повышении цен в январе 2010 г. в среднем на такой же процент заявила девелоперская компания Villagio Estate. Коррекция цен запланирована в элитных поселках компании «Millennium Park» и «Monteville», которые расположены на Новорижском направлении. Решение основано на стабильном росте спроса со стороны потенциальных покупателей на загородные коттеджные поселки этой компании.

Если подорожает, то только готовое
Группа компаний Sawatzky в России

Марк Гройсман, исполнительный директор:

Основной фактор – финансирование проектов. Если девелоперам удастся найти новые источники финансирования, или аккумулировать имеющиеся средства для завершения хотя бы части «замороженного» проекта, то есть вероятность того, что он может вновь выйти на рынок.

Сильным препятствием может стать отсутствие покупателя. Так как средства от продажи идут на развитие проекта, для привлечения клиентов девелоперам придется разработать четкую антиктизисную маркетинговую стратегию.

Рост цен маловероятен. Скорее всего произойдет стабилизация цен. Однако на отдельные готовые объекты, пользующиеся спросом возможен незначительный рост стоимости на 1-3% в квартал.

Покупать будут у тех, кто строит
«ЗАГОРОДЪ»

Евгений Иванов, управляющий партнер:

На мой взгляд, общая ситуация на рынке недвижимости в 2010 году будет способствовать продолжению реализации остановленных проектов. В первую очередь, благодаря общему росту спроса - эта тенденция уже наметилась в конце 2009 года и, если не произойдет новых экономических потрясений, она наберет силу к лету 2010 года.

Смогут ли этой ситуацией воспользоваться девелоперы конкретных проектов - вопрос отдельный: покупать будут лишь в тех поселках, где ведется интенсивное строительство (найти выгодные источники финансирования для продолжения стройки - задача №1), и где будут предлагаться инвестиционно привлекательные условия приобретения. Надо помнить о самом главном хрестоматийном факторе успешных проектов: покупать будут там, где качественные характеристики превосходят конкурентов. Это хороший момент для девелоперов проанализировать и, возможно, скорректировать что-то в проекте.

Для застройщика, стремящегося реанимировать проект, пока есть только плохие новости: чтобы получить покупателей придется нести дополнительные затраты на привлечение средств, снижать доходы проекта, и, скорее всего, увеличивать расходы на продвижение проекта на рынок.

Что касается цен, то при нормальных темпах продаж (для каждого проекта по своему), они будут расти, но в любом случае, мне кажется, в течение 2010 года в строящихся поселках этот рост не превысит 15-20%.

Вряд ли ситуация сильно изменится в 2010 году
«Загородный Проект»

Алексей Гусев, коммерческий директор:

Продолжить строительство в 2010 году смогут лишь те застройщики из числа приостановивших, которым удастся привлечь стороннее финансирование. Однако, им будет тяжело восстановить доверие покупателей. Хорошим ходом может стать привлечение к реализации проекта компании, имеющей положительную историю работы в кризис.

Что бы вернуть доверие покупателей, застройщикам нужно вернуть динамику в проекты. На это нужны средства – либо собственные, которых нет, либо заемные – которые получить сложно и дорого, либо сильный партнер - соинвестор которого сложно найти. Вряд ли ситуация в 2010 году сильно изменится. Многое будет зависеть от внешней экономической коньюктуры, от цены на нефть и многого другого.

Резюме журнала Metrinfo.ru
Загородный рынок очень разный, успех или неудача проекта зависит от целого набора факторов – удаленности от Москвы, направления, обеспеченности коммуникациями и т.д. Поэтому выстраивать некий общий прогноз тяжело. Но все же пересекающиеся вещи в словах наших экспертов найти можно. Развиваться будет недорогой сегмент, который долгое время был дефицитным на загородном рынке, успехом будут пользоваться уже готовые дома. А хозяевам «замороженных» проектов придется искать деньги и, скорее всего, не у покупателей. Что же касается поведения цен, то тут тоже прогнозы разные, которые роднит один признак: ничего резкого не ожидается – ни взлета, ни падения. Если, конечно, исключить внешние финансовые потрясения.

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>>

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59984.html

Тариф на проезд по платным дорогам вырос в 5 раз

Mon, 28 Dec 2009 11:22:57 GMT

Хотя еще ничего не успели построить

Еще совсем недавно чиновники заявляли, что за проезд по платным дорогам с автовладельцев будут брать чисто символическую сумму – 1 руб. за 1 км. К строительству дорог собираются приступить только в следующем году, а тарифы уже выросли в пять раз – до 5 руб., пишут «Известия».

О перспективах частного дорожного строительства в России рассказал глава Минтранса Игорь Левитин. По его словам, сооружение первых участков платных дорог Москва-Петербург и Москва-Минск начнется весной 2010 года. Конкурсы по ним проведены и концессионные соглашения уже подписаны, утверждают в ФГУ «Дороги России».

В зависимости от класса автомобиля и территории, по которой проходит дорога, проезд по платной автотрассе обойдется в 1-5 руб. за 1 км, сказал Левитин. А среднем концессионеры надеются получить с каждого автомобилисты по 3,6 руб. за 1 км. Как напоминает издание, совсем недавно речь шла о тарифе в 1 руб. за 1 км.

Народное мнение: таунхаусы не заменят квартир

Mon, 28 Dec 2009 11:20:02 GMT

Сегодня практически любой москвич может стать хозяином загородного жилья. Не роскошного, но вполне приличного. Для этого волшебного превращения требуется лишь типовая квартира, которая может быть обменена на таунхаус в Подмосковье. В области действительно есть реальные предложения таунхаусов площадью около 130-180 кв.м диапазоне 6-9 млн. рублей в благоустроенных охраняемых поселках со всеми удобствами. За эти деньги застройщики обещают горожанам «новый образ жизни».

6-9 млн. рублей – это стоимость неплохой московской квартиры. Например, 6 млн. рублей стоит сегодня 50-метровая панельная двушка в районе станции метро «Южная». 7 млн. руб. тянет трешка в хрущевке в «Филях» площадью около 55 кв. метров, за 8 млн. руб. точно такую же квартирку можно прикупить уже ближе к центру - в районе «Савеловской». 9 млн. рублей стоит хорошая трехкомнатная квартира (65 квадратов) в кирпичном доме в «Строгино».

И ежели эти квартиры отважиться продать, то можно на вырученные средства купить таунхаус в организованном поселке. Напомним, что таунхаус – это сблокированный коттедж из нескольких квартир-секций, обычно двухэтажных, с подвалом, а иногда и с мансардой. Каждый хозяин владеет секцией и имеет с соседями общие стены. Это жилье по площади в два-три раза больше городской квартиры, с собственным земельным участком, где можно разводить прекрасные цветы, устраивать фонтаны, патио и, само собой, готовить шашлыки на радость гостям и соседям. Нет проблем с парковкой машины. Просторно детям – их можно спокойно выпускать на прогулку не только перед домом, но и по поселку – все под охраной, ничего страшного не случится. Да и пожилые родители могут себя чувствовать на природе гораздо лучше, чем в городе. Ну а если на территории поселка есть свой пляж, спортивный комплекс, теннисный корт – это просто предел мечтаний.

Но существует и обратная сторона медали. Первая неприятность, которая приходит в голову - дорога в Москву на работу по перегруженным шоссе. Не меньше двух часов в одну сторону. Детей тоже придется возить в школу и на другие занятия. Нужно будет задуматься и о медицинском обслуживании семьи. Стоит также помнить, что в охраняемом поселке куда бОльшие, чем в Москве жилищно-коммунальные платежи, плюс услуги охраны тоже стоят денег. Да и дом требует постоянных затрат – надо его поддерживать в «рабочем» состоянии. То есть, как ни крути, а загородная жизнь – дорогая и хлопотная.

Так что таунхаус, это конечно, прекрасно, но, скорее всего, рановато ему претендовать на то, чтобы заменить городские квартиры в Москве. Но прежде чем делать какие-то окончательные выводы, журнал Metrinfo.Ru решил обсудить эту тему с народом и провел социологический опрос.

Для начала мы задали «наводящий вопрос» - «Хотели бы Вы жить в загородном доме в Подмосковье?»

Наша аудитория разделилась примерно пополам.

Нет, не хотели бы – так ответили 54% опрошенных москвичей.

Да, хотели бы – заявили нам 46% респондентов. Как видите, эта группа отстает от первой с небольшим отрывом в 8%.

Теперь прислушаемся к аргументам наших респондентов, которых мы попросили объяснить свою точку зрения. Первой высказалась группа, которую загородная жизнь не привлекает (54% опрошенных).

Основной минус, который нам назвали - удаленность от места работы и учебы: «долго добираться до института»; «неудобно ездить на работу»; «а как добираться? Вы знаете, что на въездах в город творится»; «все очень далеко становится - учеба, работа». При этом люди отдавали себе отчет, что на новом месте жительства найти применение своей профессии будет затруднительно: «а работать где»; «у меня тут родители, работа»; «там же нет работы».

Люди также считают, что в Подмосковье имеются проблемы с коммуникациями: «отопление - проблемы, свет - проблемы. Дизель надо ставить. Это я точно знаю»; «коммуникаций никаких».

По их мнению, в области также хромает социально-бытовая инфраструктура: «далеко от цивилизации»; «там ни врачей, ничего не добьешься. Мне рассказывали приятели»; «ничего там нет: ни поликлиник, ни больниц. Я знаю, у меня там знакомые живут».

Часть людей вообще ничего не хочет менять в жизни: «и с места не тронусь»; «мне и здесь хорошо»; «чего я там не видала»; «не хочу ничего менять – хлопотно»; «это значит менять весь образ жизни»;

Для кого-то препятствиями стали здоровье и возраст: «ничто не привлекает, сижу дома, лечу ноги»; «не в моем возрасте переезды затевать»; «мне тут бы дожить спокойно»; «в моем-то возрасте, с болячками»; «стар я для перемен»; «у меня родители немолоды, надо быть поблизости»; «мы с мужем уже в возрасте, - только Москва».

Некоторые участники опроса восприняли переезд в область как потерю статуса жителя столичного города: «я очень городской человек»; «я москвичка в пятом поколении, не представляю себя в другом месте»; «мне нравится Москва, почему я должна жить в захолустье»; «что ни говори, Подмосквье - это не Москва»; «это неравноценный обмен».

Для многих загородная жизнь затруднительна, с точки зрения содержания дома: «может, оно и привлекательно. А зимой как?»; «откуда у меня деньги на загородный дом, да и силы на него»

Наконец, среди наших собеседников оказались люди, у которых уже есть дом в Подмосковье, они его воспринимают как второе жилье и о переезде не задумываются: «у меня есть дом, и мне ничего не надо»; «у меня уже есть дом в Подмосковье».

Граждане, приветствующие жизнь в загородном доме (46%), отмечали, в качестве главных плюсов подмосковную природу, тишину и покой, отсутствие московской толпы: «за чистым воздухом поехали бы»; «экология, отличная от Москвы»; «воздух, рыбалка»; «там дети были бы, здоровее, наверное»; «шума меньше»; «воздух, тишина»; «привлекает вариант пожить ближе к природе»; «экология, удаленность от суеты, поменьше людей»; «может, легче как-то станет без суеты»; «я бы туда как на покой отправился»; «привлекает размеренностью»; «хотелось бы жить на земле, я оттуда и приехал 30 лет назад»; «иногда так хочется отсюда «свалить» подальше».

Отдельно хотелось бы выделить вот такой выразительный комментарий, характеризующий жизнь в столице: «выглянула в окно - вся Кировоградская стоит и пыхтит. Еще этот мусоросжигательный завод!».

Представители данной группы подчеркивали, что согласны на переезд в Подмосковье, но при определенных условиях: «если там будет работа, то однозначно - да»; «это мечта моя, только семья против».

Респонденты также заявили нам, что владение загородным домом придает вес в обществе: «это статус определенный - свой загородный дом».

У части опрошенных москвичей уже есть опыт загородной жизни, поскольку они имеют либо дачу, либо загородный дом, поэтому их впечатления, хоть и носят больше эмоциональный характер, опираются на реальные знания: «у нас там дача и нам нравится, особенно летом»; «я там много времени провожу»; «на даче душой отдыхаешь»; «у нас там есть домик. Тихо. Хорошо».

Среди наших собеседников были люди, которые уже собираются переезжать за город: «заканчиваем ремонт, ждем ребенка и будем растить его в хороших условиях».

Следующий этап социологического исследования состоял в том, что мы предложили группе, которая приветствует жизнь в загородном доме (46% опрошенных), ответить на прямой вопрос: «Согласились бы Вы переехать в организованный поселок в Подмосковье со всеми удобствами и коммуникациями и зажить загородной жизнью, обменяв квартиру в Москве на таунхаус в Подмосковье?».

Напомним, что мы предложили вариант с таунхаусом потому, что отталкивались от расчетов, которые говорят о том, что продав квартиру в Москве, можно купить таунхаус, а вот купить коттедж уже не получится – денег не хватит. Но обмен квартиры на таунхаус – абсолютно реален.

Однако результаты опроса оказались неожиданными. Большинство мечтающих о загородном доме москвичей, когда речь зашла о конкретном механизме обмена городского жилья на загородное – отказались переселяться!

Нет, мы не согласны менять квартиру на «таун» заявили нам 67,4% опрошенных;
Могли бы над этим подумать – 19,6%;
Готовы к такому обмену – 6,5%;
Затруднились ответить – 6,5%.

Поведем итоги опроса. Мнения москвичей, отвечавших на вопрос – хотели бы они иметь загородный дом - разделились примерно пополам. Не хотят иметь загородный дом – 54% участников опроса. В качестве минусов загородной жизни люди отмечали удаленность от места учебы и работы, невозможность найти эту работу рядом с домом. Респонденты также говорили о проблемах с коммуникациями и социально-бытовой инфраструктурой, о материальных трудностях, связанных с содержанием дома. В этой группе нашлись люди, которые ничего не хотят менять в жизни, многим уже не позволяет здоровье и возраст. Кроме того, некоторые участники опроса расценили переезд за город как потерю статуса городского, столичного жителя. Наконец среди участников опроса уже были хозяева загородных коттеджей, но они о переезде «насовсем» из Москвы не задумываются, им нравится жить на два дома.

46% респондентов нравится идея иметь загородный дом. Они назвали следующие преимущества: подмосковная природа, тишина и покой, отсутствие толп и суеты. Люди также согласились бы переехать в том случае, если работа будет рядом, а часть респондентов уже собралась переезжать – без наших «расспросов». У некоторых опрошенных нами москвичей есть загородные дома и их положительные отзывы подкрепляются жизненным опытом. И еще один штрих: загородные дома, по мнению участников опроса, придают их владельцам определенный статус.

Однако когда мы спросили сторонников загородной жизни, - готовы ли они без лишних затрат поменять свою московскую квартиру на таунхаус и переехать уже сейчас, большинство из них (67,4% практически – две трети) тут же от этого отказалось. Согласились бы на такой обмен лишь 6,5% участников этой группы. Вероятно, это те люди, кто любит перемены в жизни и не боится трудностей. Но большинство городских жителей не готовы рассматривать загородное жилье в качестве альтернативы городской квартире, даже несмотря на все его очевидные достоинства.

Данные журнал Metrinfo.Ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.

Курс квадратного метра, курс доллара и курс евро

Mon, 28 Dec 2009 11:13:58 GMT

Статистика журнала Metrinfo.Ru

Цены на жилье в Москве: 122 776 руб/кв.м.
Изменение к прошлой неделе: +0.8%

Курсы валют ЦБ РФ

Курс доллара: 29.43 руб (-0.50 руб)
Курс евро: 42.36 руб (-0.63 руб)

Сегодня последний в этом году выпуск «Курса квадратного метра». Журнал Metrinfo.Ru всех поздравляет с наступающим Новым годом и подводит самые последние итоги уходящего 2009-го.

Но сначала мы рассчитаем актуальную стоимость квадратного метра в столице на 28 декабря. За неделю средняя стоимость квадратного метра в Москве немного прибавила – 960 рублей – и составила сумму 122 776 рублей.

Теперь обратимся к итогам и прогнозам года. Практически вся прошлая неделя была посвящена анализу прошлого и будущего рынка недвижимости. Так, свои материалы на эту тему разместил аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости».

За год долларовые цены сбросили 24% и сейчас они зафиксировались на отметке чуть больше 4 тысяч долларов. В декабре они, кстати, чуть прибавили – 1,5%. Что касается рублевых цен, то сегодняшний показатель, напомним – около 123 тысяч рублей, а прошлый год мы заканчивали на цифре 154 тысячи. Вот они, этапы большого пути.

2009-й уходящий год преподал нам несколько уроков. Как пишут аналитики ИРН, первый урок 2009-го заключается в том, что нам напомнили: бесконечного шоколада не бывает, и жилье может не только бесконечно дорожать, но и серьезно опускаться в цене.

Урок второй. 2009-й год продемонстрировал, что профессионалы могут работать и в условиях снижения цен на рынке. И ничего страшного – никто от этого не умирает. Наоборот, кризис, который, казалось бы, дал всем хорошего пендаля, на самом деле толкнул многих на новый уровень развития.

В условиях снижения цен выгода никуда не делась – кризис снизил не только прибыль, но и затраты застройщиков, например сегодня земельный участок получить гораздо легче, чем раньше. И есть стимул больше строить, чтобы, соответственно, больше заработать.

Какое же жилье больше всего потеряло в цене за год? Всем досталось примерно одинаково, но эконом класс просел заметнее других сегментов. Больше всех сдал Юго-восточный округ, «промышленный» и не престижный а меньше всех - Северный округ и районы за МКАД – 23,8%, где много нового жилья, которое изначально было относительно недорого.

Ну, а что насчет будущего? Как пишут эксперты ИРН, вряд ли вернутся инвестиционный ажиотаж, доступные кредиты, огромные бонусы. Спрос останется весьма умеренным, возбужденных толп покупателей не ожидается.

Что же касается цен, то там, где жилья будут строить мало, они останутся на прежнем уровне. Где дефицита новостроек не будет, цены могут потихоньку еще ползти вниз.

Москва со своей недвижимостью, конечно на особом положении. Это самый популярный у покупателей город страны, но объемы нового строительства, особенно, жилья эконом-класса, все-таки здесь ограничены. Потому и цены ниже не пойдут, хотя утрясаться, наверняка еще будут. Переоценные элитка и бизнес-класс могут потерять 15-20% за год, а вот качественный эконом-класс имеет шансы наоборот, набрать 5-15%. Перед глазами есть пример – район Марфино, который стартовал с 70 тысяч за метр. Цена марфинского метра выросла в разгар кризиса до 80 тысяч рублей. Подобные новостройки могут подорожать в 2010 году до 90-100 тысяч рублей за кв. метр.

Ну тем, кто хочет узнать, что же произойдет с загородным жильем, мы советуем прочитать наш сегодняшний материал «Эксперты о загородном рынке в 2010 году: фавориты спроса – готовые поселки, хиты продаж – эконом-класс и участки без подряда».

Цены на квартиры в Москве, рублей за кв.м. (www.metrinfo.ru)	28.12.09	к 21.12.09
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	110 905	+0.3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	113 698	+0.4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	119 618	+0.6%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	120 256	+0.7%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	143 755	+1.0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	139 018	+1.1%

Все панельные и блочные дома	114 741	+0.4%
Все монолитные и кирпичные дома	134 343	+0.9%

«Авантюры» на рынках зарубежной недвижимости сулят большие доходы. Но чреваты большими потерями

Fri, 25 Dec 2009 11:35:26 GMT

Недавно наш журнал начал разговор о предложениях недвижимости, которые могут быть опасными. Мы рассуждали о таких местах как Абхазия, Северный Кипр или Израиль. Там идут конфликты с разной степенью эффективности, грозящие тем, что недвижимость может быть либо разрушена в результате военных действий, либо отобрана – если вы купили ее у одной стороны, а победила другая. Сегодня мы продолжим этот разговор.

Первая статья журнала Metrinfo.Ru называлась «Иностранные метры «горячих» точек: привлекательны или коварны?» и речь в ней шла о странах, где идут военные конфликты. В Прибалтике, понятно, ничего подобного нет.

Латвия: нет поводов для волнения?
Однако есть иные опасения – скажем, знаменитое прохладное отношение к русским, бытовой национализм.

Эксперты, к которым мы обращались с подобными вопросами, довольно громко смеялись, а затем, подобно булгаковскому профессору Преображенскому рекомендовали «не читать на ночь советских газет». Даже в Латвии, которую наше телевидение объявило самой русофобской страной, реальность несколько иная. «В обиходе и общественных местах отсутствует дискриминация русского языка, практически нет и бытового национализма, - говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Латвия остается самой русскоязычной из трех прибалтийских стран: около 40% населения или русские, или представители других национальностей, но говорящие на русском языке. В Латвии есть образование на русском языке, русскоязычные СМИ, телеканалы, радиостанции, книжные магазины и др. Образование на русском языке можно получить как в частных или государственных школах, так и в вузах. Знание русского языка является обязательным требованием для работы в серьезных компаниях, особенно в сфере обслуживания. Персонал гостиниц, ресторанов, магазинов относится к гостям внимательно и уважительно – независимо от национальности и гражданства. Русский язык – обычный повседневный фон, на котором приезжих не отличить от местных жителей».

Зато есть аспекты, в которых страны Балтии дадут фору очень многим государствам. Например, защита прав приобретателей недвижимости. «Неприкосновенность права распространяется на всех – граждан и неграждан Латвии, а также иностранцев, - отмечает Станислав Зингель. – Должным образом оформленная собственность может быть отчуждена у владельца только в исключительных ситуациях по решению Сейма (парламента) республики с компенсацией по рыночной цене».

Все данные о правах фиксируются в специальном государственном реестре – Земельной книге. Данные из нее доступны всем, что гарантирует достоверность информации о собственниках и абсолютную прозрачность сделок. В Латвии отсутствуют какие-либо запреты для иностранцев на покупку недвижимости, включая землю для жилищного строительства. Ограничения касаются только пограничных земель, земель в дюнной защитной зоне, а также сельскохозяйственной земли и леса.

«Многие представители элиты и шоу-бизнеса России владеют недвижимостью в Риге и Юрмале, на морском побережье Рижского залива и в других регионах Латвии», - подводит итог Станислав Зингель. Что, на наш взгляд, является лучшей иллюстрации к заговорам «не ходите, дети, в Латвию гулять», распространяемым из телеящика…

В целом то же можно сказать и о двух других государствах нашей бывшей Прибалтики – Эстонии и Литвы. Та же европейская четкость законов и готовность радушно встретить любых покупателей, хоть папуасов – лишь бы они были состоятельны и законопослушны. А грандиозное снижение цен, происшедшее в последнее время («чемпионом» тут стала снова Латвия, где в сравнении с 2007 годом некоторые объекты подешевели более чем на 70%) делает прибалтийский рынок еще и очень перспективным. «На сегодня цены на недвижимость в Балтийских странах такие, что я скупил бы все, – категоричен Петер Элам Хакансон, глава совета директоров шведской инвестиционной компании «East Capital Group» . – Настало время вкладывать в долгосрочные инвестиции».

Арабские государства и Турция
Вероятно, кому-то такое объединение покажется противоестественным. Даже страны Арабского мира имеют между собой существенные отличия, а валить в одну кучу с ними еще и Турцию… Объясняем, что мы имеем в виду. Дело в том, что очень многим действительно замечательным жилым комплексам, которые возводятся в этих государствах для европейских покупателей, лучше всего подходит определение «гетто». То есть сиди, загорай на солнышке, гуляй по территории, купайся в бассейне. Но за ограду лучше не суйся – там совсем другой мир. Это неприятно само по себе, а кроме того наводит на печальные мысли о будущем: не ровен час, в стране поменяется власть, и всех «неверных» в лучшем случае из домов повыгоняют, а в худшем – зарЭжут.

В качестве иллюстрации можем привести недавнюю (ноябрьскую) новость. Как сообщило РИА «Новости», египетский общественный деятель Низар Гураб подал в суда на министра туризма страны Зухейра Гараны. Истец требует запретить иностранцам, которые не женаты между собой, проживать в одном гостиничном номере. По его мнению, проживание неженатых мужчин и женщин в одном номере гостиницы «аморально и противоречит традициям и устоям египетского общества». Никоим образом не являясь сторонником внебрачных связей, автор все же должен отметить, что россияне как-то уже успели отвыкнуть от столь пристального внимания общества и государства к своей личной жизни.

…Впрочем, европейские и российские покупатели, похоже, относятся к данной угрозе не очень серьезно. «Курортный район Бодрум в Турции необычайно популярен у европейских пенсионеров, - говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. – Там строятся отельные закрытые комплексы, работающие по системе «все включено». 1000 евро в месяц – и можно жить, вообще не выходя за ворота и ни в чем не нуждаясь. А в Европе, допустим, можно снять жилье за 1000 евро – но это будет только жилье, а за все остальное «щелкает счетчик». В итоге многие пенсионеры из Европы проводят в Бодруме по полгода – с осени до весны».

Добавим так же, что в свое время был инвестиционный бум в Дубае. Сейчас у российских покупателей популярны квартиры в курортах на Красном море в Египте, в Тунисе. Цена недвижимости от 40 тыс. евро (т.е. совершенно смешные по меркам Москвы деньги), солнце и море, в котором можно купаться круглый год – все это заставляет забыть о возможных опасностях.

Совсем экзотика
Вообще, инвестирование в недвижимость возможно в самых разных странах – иногда, на первый взгляд, невероятных. К примеру, Зимбабве. Страна – «чемпион мира» по инфляции – по итогам 2008 года она составила 312 млн. (!) процентов. Стоимость буханки хлеба в начале нынешнего года превышала 10 трлн. местных долларов – сколько хлеб стоит сейчас, автор, если честно, и не знает. Да и смысла узнавать нет – за те несколько дней, пока статья будет готовиться к публикации в редакции, цены вырастут еще в несколько раз. Плюс последнее в мире место по продолжительности жизни (35 лет), заоблачные цифры по заболеваемости СПИДом… Одним словом, место для инвестирования, казалось бы, хуже не придумаешь. Тем не менее, желающие находятся.

«Я знаю один инвестиционный фонд, который очень хорошо вложился в землю в Зимбабве, - говорит Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). – Стратегия состоит в том, чтобы инвестировать очень небольшие деньги – на уровне сотых долей процента от имеющегося капитала. И приобретаются самые лучшие земельные участки. При царящих в этой стране порядках землю, скорее всего, отберут. Но лет через 15, когда ситуация, вероятно, стабилизируется, можно будет отсудить имущество назад. Если дело выгорит – доход будет измеряться тысячами и десятками тысяч процентов – в твердой валюте, разумеется. Если постигнет неудача – не так страшно, учитывая, что вложенные суммы невелики».

Резюме журнала Metrinfo.ru
Вкладывать или нет деньги в «опасные» рынки – это, конечно, индивидуальный выбор каждого. Есть сторонники консервативного подхода. «Мы не рекомендуем своим клиентам приобретать недвижимость в «горячих» странах, даже несмотря на то, что они могут быть выгодными – как любая высокорисковая инвестиция, - говорит Елена Юргенева, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank. – Наша рекомендация: сфокусироваться на зрелых рынках, таких как Великобритания, Франция (Лазурный берег), Италия, Австрия, Швейцария…». Есть и те, кто активно играет на этих рынках – как люди, которых приводил в пример Игорь Индриксонс (IntermarkSavills).

Единственный совет, который кажется бесспорным – влезать в подобные авантюры можно только в том случае, когда разбираешься в рынке. Риск даже в этом случае не исчезает – но становится хотя бы минимальным. А вот покупать что-то только потому, что оно дешевое и выглядит привлекательно – верный путь как минимум к финансовыми потерям.

Где узнать о зарубежной недвижимости:

Компания IntermarkSavills проводит бесплатные семинары по инвестициям в недвижимость
Официальный сайт: http://isinvest.ru/seminar/

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>>

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59921.html

«Квартирные полуфабрикаты» в Москве выходят из моды

Fri, 25 Dec 2009 11:33:33 GMT

Жилье становится скромнее и рациональнее

Цены на московское жилье больше падать не будут, однако и роста их в ближайшие месяцы ждать не стоит, считают риелторы, опрошенные «Известиями». Однако уже через пару лет эксперты обещают минимум 10-15-процентное подорожание жилья. А по самым оптимистическим (для риелторов) прогнозам, к 2012 году стоимость столичного метра увеличится на 20%, то есть вернется к докризисному уровню.

Измениться и формат квартир в новостройках - они станут скромнее и, следовательно, дешевле. «Если лет пять назад площадь трехкомнатной квартиры могла достигать 130 кв. м, а однокомнатной - 50-60, то теперь проекты стали скромнее, рациональнее. Однокомнатные квартиры - по 35-40 м, двухкомнатные - 50-60, трехкомнатные - 70-85», - говорит вице-президент Московского агентства недвижимости (МАР) Григорий Полторак.

Кроме того, застройщики теперь все чаще сдают квартиры с ремонтом под ключ, а не полуфабрикаты под видом «свободной планировки», которые надо несколько лет за большие деньги доводить до жилого состояния.

Избита жена главреда «Литературки»

Fri, 25 Dec 2009 11:32:15 GMT

Из-за публикаций мужа о махинациях в Переделкино

Жена главного редактора «Литературной газеты», писателя Юрия Полякова была жестоко избита неизвестным, проникшим на дачу супругов в Переделкино, пишет «Комсомольская правда». Поляков считает, что нападение связано с публикациями в «Литературке» о попытках рейдерского захвата знаменитого писательского поселка руководством Литфонда.

Неизвестный проник в дом ночью 23 декабря, когда супруги еще не спасли, и нанес женщине множество ударов пистолетом по голове. По словам Полякова, его жену «просто изуродовали». Услышав крики, писатель спустился со второго этажа и столкнулся лицом к лицу с одетым во все черное бандитом, державшим в руке пистолет. Поляков бросился обратно наверх за ножом. Но пока прибежал, преступников уже и след простыл.

Главред «Литературной газеты» уверен, что случившееся является акцией устрашения. Преступник ничего не взял в доме, хотя супруга Полякова под дулом пистолета сама предлагала отдать ему деньги.

«Это было сделано неделю спустя после того, как мы в ОБЭП передали документы, подтверждающие финансовые махинации нынешнего руководства Международного литфонда во главе с Иваном Переверзиным, - рассказал Поляков. - Он сбежал от уголовного дела из Якутии в Москву. И теперь рулит всеми финансовыми вопросами Союза писателей и Литфонда. И всем на это наплевать. Как так может быть? И об этом пишут. Мы массу документов печатали, все его «художества». Все опубликовано, и всем наплевать. Кстати, в этот день мы должны были встречаться с сотрудниками Счетной палаты, куда тоже должны были передать документы».

«Народные гаражи» негде строить

Fri, 25 Dec 2009 11:30:52 GMT

Кроме как в зонах отчуждения железных дорог

В настоящее время в Москве не имеют постоянного места жительства примерно 2 млн автомобилей, пишет «Российская газета». По расчетам главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина, на их «пристройку» уйдет не менее 10 лет, да и то при условии, что город будет ежегодно строить по 150-200 тыс. машино-мест. В текущем же году власти Москвы по программе «Народный гараж» планируют сдать в эксплуатацию 75 тыс. машино-мест.

Надо отметить, что поиск земли даже для такого количества гаражей шел со скрипом. Чиновникам пришлось заменить 90% первоначально выделенных под гаражи земельных участков, а по 24 адресам вообще отказаться от строительства – против сооружения парковок выступили местные жители.

В будущем мэрия собирается застраивать многоэтажными «народными гаражами» зоны отчуждения железных дорог. «Сегодня территории вдоль железных дорог заставлены многочисленными железными боксами, складами или вовсе неухожены. Чтобы использовать их более эффективно, на их месте мы планируем возводить многоэтажные стоянки по программе «Народный гараж», - цитирует «Строительный мир» руководителя департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы Александра Левченко.

Какие цены на новостройки нам ждать в 2010 году? Прогнозы аналитиков и застройщиков разошлись

Thu, 24 Dec 2009 12:10:16 GMT

Покупатели в 2010 году ждут дальнейшего снижения цен на рынке новостроек. Им на руку, что у застройщиков дела идут не лучшим образом: многие готовые дома не распроданы, а квартиры в строящихся объектах мало кого привлекают – страшно покупать. Чтобы как-то повлиять на ситуацию, одни застройщики под Новый год обещают скидки, другие - подарки, третьи - дополнительные метры. А это позволяет предположить, что первичный рынок не достиг ценового дна, и в 2010-м году снижение цен продолжится.

Наблюдения покупателей не лишены логики, но для того, чтобы сделать более точный прогноз, одних ассоциаций мало. Необходимо знание основных механизмов, которые заставляют застройщиков снижать или повышать цены, предоставлять рассрочки, идти на другие уступки.

Аналитики руководствуются более вескими аргументами: многолетними исследованиями и анализом рынка, базированном на точных математических исследованиях экономических преобразований в мире. По прогнозу Олега Репченко, руководителя Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в 2010 году такого снижения цен, как это было в 2009-м, когда квадратный метр на первичном рынке подешевел на 30-35-40%, не будет. Но вероятность того, что цены снизятся от 5 до 20%, - в зависимости от качества проектов: от того, насколько они ликвидны или неликвидны, соответствуют ли параметрам цена-качество, - вполне обоснована.

По его словам, предельно низко упали цены только в эконом-классе, и это в 2010 году больше не повторится. Таких проектов на столичном рынке немного, и они активно раскупаются. Но в Московской области домов эконом-класса больше, поэтому некое бурление цен там еще продолжится. Цены на жилье бизнес-класса и «элитки» в 2010 году могут снизиться на 10-15-20%, в зависимости от переоцененности объекта. Причин здесь несколько: во-первых, цены на такое жилье до сих пор остаются очень высокими для Москвы. Например, цена квадратного метра в квартирах бизнес-класса - около 10 тыс. долларов, а вся квартира - около 1 млн. долларов; покупали такое жилье топ-менеджеры предприятий с большими бонусами. Эти предложения явно не рассчитаны людей с обычными доходами, поэтому спрос на такое жилье сократится. Резерв для снижения есть еще и потому, что рынок дорогой недвижимости более инертный, падение цен на нем происходит гораздо медленнее, чем в эконом-классе. В бизнес-классе и «элитке» больше период ожидания, застройщики дольше могут держать цены на высоком уровне, даже при условии, что жилплощадь никто не покупает.

Олег Репченко считает, что удешевление дорогого жилья может быть скрытым, то есть застройщики не станут снижать цены, а воспользуются формулой «больше за те же деньги». Если в прошлые годы за определенную сумму можно было купить жилье на нулевом цикле, то в 2010 году, возможно, что цена останется та же, но квартиры будут продаваться на стадии готовности. Впрочем, раньше в готовом виде жилье стоило, как минимум на 10-15% дороже, что также можно трактовать как определенное снижение цены. Эксперт полагает, что в 2010 году, застройщики будут предлагать не только уже готовое построенное жилье, но и квартиры с отделкой. Вполне вероятно, что за те же деньги будут продаваться квартиры с годовой – двухлетней рассрочкой платежа.

«Основной плюс нынешнего рынка заключается в том, что не важно, окончательная ценовая яма сейчас или не совсем, а важно то, что на рынке недвижимости появился ассортимент и возможность спокойно выбирать, чего не было много лет. Сейчас в продаже появилось больше готовых объектов, поэтому ниже риски, что застройщики обманут и не достроят дома. Квартиры можно посмотреть и убедиться, как они выглядит вживую, а не только на бумаге», - заключает Олег Репченко.

Анатолий Высоцкий, аналитик отдела анализа рынка акций, КИТ Финанс ИБ говорит, что в компании придерживаются умеренно позитивной оценки перспектив рынка недвижимости. Поддержка государства в виде гарантий по кредитам, покупки квартир для социальных нужд и содействия в снижении ипотечных ставок должны способствовать восстановлению сектора. Однако причин для скорого возобновления докризисных (или даже близких к ним) темпов роста спроса и цен на жилье, - не видно. Несмотря на сокращение объемов нового строительства, за которыми последует снижение предложения, вновь рассчитывать на основные драйверы жилищного бума в докризисной России (рост доходов населения и растущую доступность ипотеки) в обозримом будущем вряд ли стоит.

«Вероятный сценарий на ближайший год - консолидация на текущих ценовых уровнях, а период формирования докризисного спроса и повышения цен на недвижимость наступит не ранее 2011 года. Но и дальнейшее снижение цен маловероятно», - заключает Анатолий Высоцкий.

Эксперты из девелоперских компаний и риэлторы дают свои прогнозы, отличные от «аналитических». О видении ситуации на первичном рынке в 2010 году, о том, восстановится ли платежеспособный спрос, повысится ли интерес покупателей к строящимся объектам и при каких условиях, как все преобразования скажутся на ценах, они рассказывают журналу Metrinfo.Ru.

Возможна прибавка до 15%
«Сити-XXI век»

Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка

Благосостояние покупателей значительно не возрастет. Но определенный платежеспособный спрос существует, - это подтверждается хорошими продажами в проектах эконом-класса.

Чем выше стадия готовности в строящихся объектах, тем выше будет средняя цена. Снижать ее будут новые проекты эконом-класса на начальной стадии строительства с невысокой стоимостью квартир.

Однако новых проектов будет немного. Поэтому в 2010 году вероятно незначительное удорожание средней стоимости квадратного метра до 15% по итогам года.

В бизнес-классе - стабилизация
IntermarkSavills

Дмитрий Халин, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки:

Покупатели вернутся и, прежде всего, - на проекты, где на все 100% ясно, за счет каких источников финансируется стройка. А также туда, где видна активная динамика строительно-монтажных работ.

Наибольший рост цен, в среднем на 15%, мы ожидаем в сегменте жилья эконом-класса. Аналогичный прогноз по элитным новостройкам. В сегменте новостроек бизнес-класса, где сохраняется переизбыток предложения, наиболее вероятен сценарий стабилизации цен в течение 2010 года.

Посткризисная стабилизация
Blackwood

Константин Ковалев, управляющий партнер компании:

На рынке отмечаются тенденции к восстановлению: темпы снижения цен сократились, вырос спрос и количество сделок. Впрочем, эти показатели ниже докризисных, однако тенденция роста очевидна.

Рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации, что позволяет ожидать возобновления тенденций роста. Но говорить о значительном росте цен в ближайшее время рано. В ближайшие год-два активного пополнения рынка происходить не будет. Одновременно будет наблюдаться тенденция «вымывания» качественных объектов из предложения: первыми будут раскупаться объекты с наиболее удачными качественными и ценовыми характеристиками.

В итоге структура предложения может несколько измениться: качественные объекты, цены на которые начнут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать все меньшую долю рынка. И при отсутствии существенных финансовых потрясений, это приведет в 2010 г. к небольшому по сравнению с докризисным периодом росту – на уровне 10%.

Восстановится спрос, активность и объемы сделок
РК РДН

Светлана Корженевская, руководитель управления новостроек компании «Русский дом недвижимости»:

Можно говорить о заметной стабилизации цен. Прошедшая осень принесла благоприятный макроэкономический фон: цена на нефть выросла, рубль укрепился по отношению к доллару, фондовый рынок активизировался, а банки начали снижать ставки по ипотеке.

Есть основания предполагать, что в 2010 году рынок недвижимости окончательно оживет, и будет происходить постепенное восстановление спроса, активности и объема сделок. В благоприятных условиях цены на недвижимость очень быстро начнут отыгрывать понесенные потери.

Квартира в новостройке выгоднее депозита
МИАН

Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства:

По-прежнему будет востребовано жилье эконом-класса высокой стадии готовности. Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок осенью, в следующем году постепенно увеличится. Вероятен рост цен с темпом, как минимум, на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. По нашим предварительным оценкам, ожидается, что стоимость квадратного метра в новых объектах к концу 2010 года увеличится на 10-12%.

Следом за потребительским спросом, а может, и быстрее, «подтянется» частный инвестиционный спрос. Простые расчеты показывают, что квартира в новостройке, приобретенная в период ценового «дна», даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40-50% от ее первоначальной стоимости, в то время как, например, банковские депозиты за этот же период – всего не более 35-40%.

Возможны два сценария
Новое Качество

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании:

Наш прогноз дан по двум сценариям: базовому, который мы считаем более вероятным, и пессимистичному. По базовому сценарию в конце 2010 года цена квадратного метра в домах класса De-luxe составит от $18 до 45 тыс., в классе Premium – $8,8-17,6 тыс., а в Business+ - $7,15-13,2 тыс.

Если следовать пессимистичному сценарию, то цена метра в классе De-luxe снизится до $15,2-40 тыс., в Premium – $7,6-15,2 тыс., а в Business+ - $ 6,2-11,5 тыс.

Возможен рост – чуть выше инфляции
УК «Домостроитель»

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга:

В новых условиях продаж на первый план выходит информационная открытость – все этапы реализации проекта должны быть доступны и понятны потребителю.

Рынок способен отыграть часть потерянных за время кризиса позиций. В 2010 году мы ожидаем небольшой рост цен на уровне чуть выше инфляции и некоторой общей стабилизации платежеспособного спроса.

Компании прислушаются к народу
Veritas

Елена Балабанова, генеральный директор компании:

Специалисты нашей компании считают безосновательным утверждение о возможном росте цен в первой половине 2010 года. Скорее можно ожидать появление проектов массовой застройки с более «народной» политикой ценообразования.

Подобные проекты, за счет большого объема квартир выставленных на продажу, могут серьезно повлиять на рыночную ситуацию. На их фоне другие застройщики вынуждены будут пересматривать собственные условия ценообразования в сторону снижения. Рост цен возможен только в августе-сентябре 2010 года.

Ни резкого роста, ни резкого падения
WELHOME

Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости:

Вполне вероятно, что тенденция оживления покупательского интереса к первичному рынку элитного жилья будет характерна и для следующего года.

На сегодня мы не видим объективных причин для резкого роста или падения цен на элитное жилье в будущем году. Скорее всего, для рынка недвижимости будет характерна плавная положительная динамика цен и соотношения спроса и предложения.

Перспектива для строящихся проектов
Велес Капитал Девелопмент

Юлия Веденеева, начальник управления реализации проектов:

Вероятно, покупатели обратят внимание и на объекты с незавершенным строительством по мере того, как предложение готовых объектов на рынке новостроек начнет уменьшаться. Но так будет только при условии, что цена на такие объекты будет действительно интересной.

В конце 2009 года спрос возрос, а в 2010 году ожидается еще большее его оживление. Цены на рынке будут колебаться в пределах ±3-5% от нынешнего уровня.

Частные инвесторы – редкие гости на рынке
ФСК «Лидер»

Григорий Алтухов, советник президента:

Покупатели по-прежнему будут предпочитать квартиры высокой степени строительной готовности. Это представляется им более надежным вложением. А интерес к квартирам на низкой стадии готовности поддерживался за счет частных инвесторов, а сегодня они – редкие гости на рынке. Ведь доходность от непостроенных квартир лишь слегка превышает банковский депозит при заметно большем уровне риска.

Небольшой рост возможен осенью
«МЕГАПОЛИС-СЕРВИС»

Сергей Власенко, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области, президент Корпорации риэлторов:

Учитывая, что в среднем новый дом возводится за 2-3 года, нехватку площадей на первичном рынке мы ощутим не ранее 2011-2012 гг. Способствовать этому будет и отложенный спрос.

Я не прогнозирую ажиотажный спрос на новостройки в 2010 году. В то же время не исключаю, что цены на квартиры в новостройках пойдут вверх. Но, скорее всего, произойдет это ближе к осени, при этом рост цен будет незначительным.

Долларовые цены немного поднимутся
«Пересвет-Инвест»

Ольга Маркова, маркетолог компании:

В будущем ожидается дальнейший рост спроса на фоне сокращения предложений в новостройках Москвы.

В 2010-м цены будут расти, но небольшими темпами - 1-3% в месяц. Уже сейчас цены в долларах каждый месяц прибавляют по 1%, но рост цен в рублях сдерживается политикой укрепления национальной валюты.

Наталья Бланкова, маркетолог компании:

При благоприятной экономической ситуации в 2010 г. и строительстве хотя бы на текущем уровне, спрос на объекты в Московской области, на начальных этапах строительства, будет высоким. Тем более, что число практически готовых объектов на рынке будет сокращаться.

За 11 месяцев 2009 года уровень цен на первичном рынке Московской области в долларах вырос на 14%, а в рублях практически не изменился. В связи с этим, при условии улучшения экономической ситуации, в 2010 году рост цен в долларах предположительно может составить 10-15% за год, в рублях же этот показатель будет зависеть от курса доллара.

Резюме журнала Metrinfo.Ru
Как видим, аналитики рынка и представители компаний несколько разошлись в оценках. Первые не исключают некоторого снижения цен, а вторые – некоторого роста. Объединяет эти два прогноза слово «некоторый». То есть резких движений никто не ждет. Уже хорошо.

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>>

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59875.html

Тарифы на коммунальные услуги: за что платим?

Thu, 24 Dec 2009 12:00:08 GMT

Народ оплачивает прихоти естественных монополий

В 2010 году граждане России будет платить за коммунальные услуги в среднем на 15% больше, чем в этом. В Москве тарифы на ЖКХ поднимут аж на 26%. И это при том, что, согласно официальным прогнозам, инфляция составит в 2010 году лишь 8%. За что на самом деле платят граждане, попытался разобраться «Русский репортер».

Как рассказал изданию руководитель лаборатории Центрального экономико-математического института Сергей Чернавский, в коммунальные тарифы включаются не только реальные затраты на оказание услуг, но и непрофильные расходы естественных монополий, в том числе, например, затраты «Газпрома» на приобретение телеканалов и т.п. «Поэтому рост тарифов и опережает инфляцию, - поясняет эксперт. - А в условиях, когда у большинства людей в квартирах не установлены счетчики газа, потребление сократить невозможно. По сути, это получается обязательный налог, которого нельзя избежать».

Чиновники объясняют ненормальную дороговизну услуг ЖКХ по-другому. По словам главы департамента экономической политики и развития Москвы Марины Оглоблиной, население оплачивает не прихоти Чубайса и Миллера, а расходы на амортизацию оборудования — теплосетей, газопроводов и т.п. «Население по-прежнему оплачивает менее 70% реальных затрат на ЖКХ», - утверждает чиновница.

Но эксперты отмечают, что система, по которой рассчитывается увеличение тарифов, остается закрытой. Во многом поэтому и возникают сомнения в их обоснованности.

Энергосбережение за счет здоровья потребителей

Thu, 24 Dec 2009 11:59:25 GMT

Чем нам грозят благие намерения властей

Российские власти взяли курс на энергосбережение. Одной из его жертв станут лампочки Ильича - уже через год они отправятся на свалку, а на смену им придут энергосберегающие. Как выяснила газета «Взгляд», очередные благие намерения властей дорого обойдутся россиянам. Причем речь идет не только о деньгах – энергосберегающие лампы стоят в несколько раз больше, чем лампы накаливания, - но и о здоровье.

Дело в том, что энергосберегающие лампы, давно знакомые россиянам как «лампы дневного света» или люминесцентные, являются источником электромагнитного радиочастотного излучения, или, проще говоря, «фонят». Предельно допустимые нормы превышаются в радиусе около 15 см от цоколя лампы. В зависимости от мощности лампы этот радиус варьируется в пределах 1−3 см. То есть вкручивать такую лампу в люстру можно, а в бра, ночники и т.п.- уже не стоит. Хотя придется – ведь других-то не будет.

Какие риски для здоровья несет превышение предельно-допустимых норм электромагнитного излучения? По словам директора Центра электромагнитной безопасности, кандидата биологических наук Олега Григорьева, «электромагнитные поля такой величины не вызывают специфических заболеваний, но могут являться катализаторами болезней, в первую очередь центральной нервной и иммунной систем, возможно сердечно-сосудистой; организм обязательно реагирует на такое воздействие как на еще один дополнительный неблагоприятный фактор внешней среды».

Неизбежно возникает вопрос, почему же озабоченная своим здоровьем Европа, которая также собирается перейти на энергосберегающие лампочки, не обратила внимания на такую их особенность. Как оказалось, никакого парадокса тут нет - европейцы собираются вкручивать в свои бра вовсе не люминесцентные лампы, а светодиодные. Однако последовать примеру мудрых европейцев россиянам не удастся – у нас такие лампы не продаются.

Арендатор квартиры может сэкономить на платежах

Thu, 24 Dec 2009 11:55:48 GMT

Если научится отличать хозяина от мошенника

Хотите снять квартиру в аренду напрямую у собственника, чтобы не платить комиссию агентству? Это вполне возможно, однако в этом случае увеличивается риск стать жертвой мошенников. Как избежать их ловушек, рассказывает «Комсомольская правда».

Очень часто предлагают квартиры в аренду люди, не являющиеся их хозяевами. Особенно склонны к такому виду мошенничества родственники истинных владельцев недвижимости или другие прописанные в квартире лица. Прежде чем заключать договор, внимательно изучите предъявленные вам документы. Обязательно попросите показать оригиналы. Если «хозяин» квартиры располагает только копиями, то дел с таким человеком лучше не иметь.

«Комсомолка» также советует проверить в милиции, соответствует ли паспорт потенциального арендодателя учетной карточке. Очень может быть, что после такого предложения «хозяин» очень быстро исчезнет из вашего поля зрения…

Как предупреждает издание, бывают случаи, когда жилье не имеет права сдавать в аренду даже его законный собственник – например, если он владеет лишь долей квартиры. Чтобы не попасть впросак, попросите предъявить выписку из домовой книги, где указаны все, кто проживает в данной квартире или имеет на нее права.

5 признаков надежного проекта: как проверить добросовестность застройщика

Wed, 23 Dec 2009 08:09:33 GMT

Сегодня покупателей жилья на первичном рынке волнуют вопросы, - будет ли завершен объект в срок и достроят ли его вообще. Разумеется, любой застройщик станет уверять покупателя, что строительство идет в соответствии с графиком, и дом будет сдан вовремя. Но, как показывает практика, застройщик не всегда может следовать намеченным планам. Поэтому, чтобы ожидание заветных ключей не растянулось на годы, каждому покупателю стоит тщательно проверять строящийся жилой объект.

Журнал Metrinfo.Ru обратился к специалистам и насчитал ПЯТЬ ПРИЗНАКОВ, по которым можно судить о благонадежности застройщика и успешном завершении строительства.

Признак первый: публичность компании
Сегодня даже современный офис с видом на Кремль не дает гарантии того, что компания исполнит все обязательства в отношении покупателей. Потому что офис может быть остатком былой роскоши, а благонадежность компании – величина переменная, ее нужно оценивать «здесь и сейчас».

На помощь простому обывателю приходят средства массовой информации. По словам директора департамента развития бизнеса инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Геннадия Теряева, СМИ – это замечательный инструмент понимания того, «кто на рынке жив, а кто мертв».

Действительно, журналисты могут засвидетельствовать, что многие компании, испытав трудности в связи с кризисом, «ушли в подполье», перестали отвечать на вопросы и давать комментарии. В то время, как ряд других стараются «мелькать в СМИ» как можно чаще, а эксперты этих компаний не отказываются обсуждать самые острые и неудобные темы на страницах изданий.

Публичность компании сама по себе - это некое свидетельство того, что она не боится быть на виду. Из этого также следует, что подобная компания изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит большой общественный резонанс.

Благодаря СМИ можно оценить историю и «послужной список» застройщика. «Изучение истории компании поможет узнать, как долго она работает на рынке недвижимости, сколько объектов было построено и введено в эксплуатацию, как соблюдались заявленные сроки ввода этих объектов», - рассказывает заместитель генерального директора «Яртт Девелопмент» Михаил Давыденко. Ведь чем больше крупных объектов реализовал застройщик, тем больше оснований ему доверять.

«Оцените уже реализованные объекты, а также планируемые. Ведь работа на будущее – показатель того, что компания не стоит на месте, а развивается», - советует коммерческий директор ГК «ПИОНЕР» Дмитрий Отяковский.

Наконец, СМИ могут раскопать и выставить на всеобщее обозрение нелицеприятные факты, которые компания никогда не сообщит о себе сама. Но при этом следует помнить, что негативная информация может намеренно раздуваться акулами пера и недобросовестными конкурентами.

Признак второй: адекватная ценовая политика
Безвозвратно прошли те времена, когда «даром и уксус был сладкий». Сегодня уксус остается уксусом, а чересчур низкие цены вызывают закономерное недоверие. Касается этого абсолютного любого товара, тем более такого важного и дорогостоящего как квартира.

Пример неадекватно низких цен – это 65-70 тыс. рублей за квадратный метр в Москве. Таких цен сегодня не может быть, поскольку себестоимость строительства для коммерческих компаний составляет порядка 80 тыс. рублей. Легко догадаться, что в случае продажи квартиры в столице, скажем, по 60 тыс. рублей за кв.м, застройщик фактически работает себе в убыток. И это вызывает вполне обоснованные опасения. «Ситуация, когда вам предлагают значительную скидку, может указывать либо на то, что цена была изначально сильно завышена, либо застройщик по какой-то причине сильно нуждается в денежных средствах и готов демпинговать для краткосрочного повышения спроса», – говорит Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости компании «ИНТЕКО».

Например, у компании «Интеко» скидки в ЖК «Доминион» (у ст. метро «Университет») составляют всего 5%, и направлены на создание хорошего настроения у покупателя, а не на быструю продажу квартир для кратковременного оздоровления своего финансового положения. «У надежного застройщика скидка не может составлять более 30% от средней стоимости, сложившейся на рынке недвижимости. Более того, серьезный демпинг цен застройщиком, скорее всего, приведет к нехватке средств для дальнейшего строительства», – соглашается с коллегой Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»).

Конечно, в настоящий момент все строительные компании были вынуждены снизить стоимость своего продукта и нельзя отрицать тот факт, что скидки на квартиры возможны и у стабильных застройщиков, особенно в условиях кризиса. «Чтобы стимулировать спрос, отдельные компании кратковременно могут продавать некоторый объем жилья на уровне себестоимости и даже ниже. Но это возможно только в том случае, если застройщик уже продал какую-то долю квартир по среднерыночной (или чуть выше) цене, получил прибыль и сформировал финансовый «запас прочности», который и позволил ему слегка демпинговать», - поясняет Дмитрий Отяковский («ПИОНЕР»).

Впрочем, здесь есть нюанс: цена может сильно отличаться в зависимости от стадии застройки. Например, по мнению Геннадия Теряева (RODEX Group), если один дом построен на 70%, а другой – на 50%, то разница в цене между квартирами в одном и другом доме должна составлять не менее 20-30%.

Признак третий: «правильный» договор
Застройщик обязан предъявлять для ознакомления любому желающему объемный пакет документов о компании и проекте: учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, проектную декларацию, предварительный протокол распределения жилой площади; постановление главы местной администрации о выделении земельного участка для строительства и т.п. Но, как ни крути, главным документом остается договор, в соответствии с которым осуществляется купля/продажа квартиры.

Принципиальной является форма договора. Сегодня и профессиональное сообщество, и широкая общественность уже признали самым надежным для покупателя договор долевого участия. Поскольку каждый такой документ проходит процедуру государственной регистрации в регпалате, он исключает возможность двойных продаж и других форм мошенничества.

Кроме того, если квартира куплена в соответствии с этим договором, владелец вправе требовать от застройщика штрафы и неустойки в случае несоблюдения застройщиком заявленных сроков строительства и прочих обязательств. А главное, что в соответствии с этим документом покупатель действительно является обладателем вполне определенной жилплощади, а не ее денежного эквивалента. «Трудности сейчас испытывают многие застройщики, но у тех, которые работают по 214 ФЗ, нет «путей к отступлению», так как объекты, реализуемые в соответствии с законом находятся под постоянным пристальным вниманием контролирующих органов, начиная от местной администрации, заканчивая Министерством строительного комплекса и правоохранительными органами», - говорит Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»). Однако, поскольку сегодня на первичном рынке Москвы, по оценкам аналитического центра «НДВ-Недвижимость», на долю договоров долевого участия приходится не более 8%, было бы неразумно отвергать остальные 92% вариантов только лишь из-за формы договора.

Любой договор нужно внимательно изучить, лучше - вместе с юристом, но при отсутствии такового – не спешить и не читать «на ходу», а взять домой и в спокойной обстановке внимательно проштудировать. Если вам откажут в выдаче договора для прочтения вне стен офиса – это должно вас, как минимум, насторожить. Итак, договор с застройщиком обязан быть точным и очевидным, без двойного подтекста. При его прочтении следует обратить внимание на несколько важных пунктов, а именно: сроки передачи объекта строительства, описание самого объекта строительства, ответственность застройщика за неисполнение обязательств по сдаче объекта в срок. Например, «Интеко» продает жилье в своих объектах по преддогам, однако в типовом договоре компании с 1 июля 2009 года указывается точный срок сдачи объекта и содержится пункт о том, что компания берет на себя беспрецедентные для рынка недвижимости обязательства по возврату 10% от стоимости квартиры в случае задержки сдачи дома.

Кроме того, к договору также должен быть приложен план квартиры с указанием ее общей площади и описание технического состояния квартиры на момент сдачи объекта. Эти, на первый взгляд, второстепенные документы, окажутся важным аргументов в вашу пользу в случае, если сданная покупателю квартира будет иметь какие-либо недостатки, например, будет существенно не соответствовать заявленному метражу.

Признак четвертый: темпы строительства
Сейчас бытует мнение, что наиболее безопасны объекты на высокой стадии застройки. Понятно, что чем меньше осталось до конца строительства дома, тем больше шансов вскоре стать счастливым обладателем квартиры. Однако не стоит отвергать объекты, построенные меньше, чем на 50%, тем более что это выгоднее по цене.

Советуем смотреть на такой показатель как динамика строительных работ. Для этого достаточно раз в месяц посещать стройплощадку и визуально оценивать интенсивность строительства. Хороший признак, если в месяц монолитный дом растет на 2,5-3 этажа, а панельный – на 4-5 этажей.

Впрочем, застройка может быть и менее динамичной, например, из-за плохих погодных условий. А может даже на какое-то время приостановиться, допустим, если застройщик меняет подрядчика. Такой опыт есть и у компании «Яртт Девелопмент», и у ГК «Пионер». Например, как сообщили нам в «Пионере», компания меняла генподрядчика на объекте чтобы снизить себестоимость и повысить качество работ, так что порядка месяца на стройплощадке было затишье, однако после вынужденного простоя все было оперативно наверстано. Как видим, это связано не с финансовыми сложностями, а, напротив, с усовершенствованием работы, так как было открыто новое направление – собственная генподрядная организация. Поэтому для объективной оценки необходимо пообщаться с представителем компании-застройщика, строителями, другими участниками проекта и даже конкурентами компании. «А если, скажем, менеджер проекта или руководитель на том или ином объекте не могут ответить на ваши вопросы, то это либо признак некомпетентности, либо наглое сокрытие информации. Поэтому никогда не бойтесь прослыть назойливым», - добавляет Геннадий Теряев (RODEX Group).

Кстати, некоторые застройщики в качестве дополнительного сервиса организуют , на своих сайтах онлайн-трансляции процесса строительства. Например, на сайте ГК «ПИОНЕР» ведется непрерывная трансляция строительства ЖК «Лазаревское» в Южном Бутово, на сайте www.marfino.ru - трансляция застройки микрорайона «Марфино» от компании «Ведис Групп». Большинство других компаний ограничиваются тем, что периодически выкладывают свежие фотографии строящегося объекта на своих сайтах.

Признак пятый: солидные партнеры
Сотрудничество застройщика может быть в рамках инвестиционного проекта, кредитной программы или страхования жилья. Начнем с первого: у проекта есть крупный и солидный соинвестор.

Когда в роли финансового партнера выступает крупный иностранный инвестиционный фонд, это значит, что перед заключением соответствующего договора с особой тщательностью была проверена юридическая чистота проекта, все финансовые и бухгалтерские показатели. Соответственно, если в результате инвестиционный фонд принял решение о сотрудничестве с застройщиком – для покупателя это серьезный аргумент в пользу выбора проекта данной компании.

Например, застройщик двух жилых комплексов эконом-класса в Подмосковье компания «Яртт Девелопмент» подала заявку на получение финансирования жилого комплекса «Новая Апрелевка» в Инвестиционный Фонд the Russia Development Fund (RDF) под управлением компании Investment Management Group (IMG) осенью 2008 года, а положительное решение было получено только этой весной. Юридические, административные и финансовые составляющие проекта проверяли не только специалисты фонда, но и несколько специально нанятых независимых аудиторов и консалтеров. «Каждый документ подвергался полному сомнению и рассматривался буквально под лупой, все риски оценивались очень скрупулезно», - рассказывает Михаил Давыденко («Яртт Девелопмент»). – Вне всякого сомнения, если бы было к чему придраться, мы просто не получили бы этих денег». В фонде объясняют, что оценивалось множество факторов – от инвестиционной привлекательности самого проекта до адекватности менеджмента. Летом стройка на проекте благодаря денежным поступлениям от соинвестора активизировалась, так что на данный момент почти на всех зданиях жилого комплекса уже завершены монолитные работы.

Еще один хороший признак – разные формы сотрудничества застройщика с крупными и стабильными, преимущественно государственными, банками: от соинвестирования до открытой кредитной линии. Здесь также, как и в случае сотрудничества с инвестиционными структурами, застройщика активно проверяют на финансовую состоятельность и юридическую чистоту (хотя и не так дотошно, как иностранные инвестиционные структуры). Кроме того, инвестиционное вливание банка гарантируют то, что у застройщика хватит денег на завершение проекта. Но нужно понимать, что сегодня банки неохотно кредитуют строительство, под слишком высокие проценты и с выставлением жестких требований займа, поэтому если застройщик клянется и божится, что возьмет на достраивание объекта кредит, скорее всего, произойдет это не скоро.
Но есть здесь и «подводный камень». Как говорит Дмитрий Отяковский («ПИОНЕР»), кредитование строительства можно рассматривать как один из важнейших финансовых инструментов, но при этом немаловажно, чтобы компания имела и другие источники дохода, другие проекты, или направления, возможно ряд вспомогательных бизнесов. «Поэтому в первую очередь я бы рекомендовал покупателю внимательнее относиться к тем объектам, строительство которых является для компании-застройщика единственным проектом», - добавляет эксперт.

Что касается страхования жилья, то, как поясняет директор центра страхования финансовых рисков РОСНО Дмитрий Петренко, эта программа предусматривает возможность страхования дольщика (физического лица, заключившего договор с застройщиком или инвестором) от рисков связанных с неполучением в обозначенный договором срок жилья, в т.ч. по причине банкротства застройщика. Страховщик, в свою очередь, принимая риска на страхование, в частности по такой программе, будет проверять «степень риска» (включая, но не ограничиваясь проверкой финансовой устойчивости застройщика).

Резюме журнала Metrinfo.Ru
Итак, главный принцип проверки добросовестности застройщиков сегодня сводится к следующему: верь глазам своим. Руководствоваться нужно только реальными фактами, а не обещаниями возможных благ. Будьте критичнее и все подвергайте сомнению и тогда ваши риски сведутся к минимуму.

Где купить квартиры от надежного застройщика: предложения наших партнеров

ЖК бизнес-класса «АКСИОМА»
Просторные квартиры, машиноместа в подземном паркинге, финский контроль качества, 214-ФЗ
Цена: От застройщика
Тел.: (495) 66-03-700
Ссылка: www.aksioma-dom.ru

ЖК «Новая Апрелевка"»
ЖК «Новая Апрелевка» - современный жилой комплекс на ул. Парковая в подмосковной Апрелевке. 25 минут по Киевскому шоссе! Специальное предложение.
Цена: от Застройщика
Тел.: (495) 782-69-39
Ссылка: www.new-april.ru

ЖК «Лазаревское»
Монолит. 5 мин пешком до метро. Кв-ры комфорт класса. Ипотека МКБ. Паркинги. Застройщик
Цена: от 4 млн.руб.
Тел.: (495) 987-35-35
Ссылка: pioner.su/butovo/?utm_source=irn&utm_medium=fotoblock&utm_campaign=Lazarevskoe

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59798.html

Лужков не смог развести снежные тучи руками

Wed, 23 Dec 2009 08:06:53 GMT

Амбициозный эксперимент пришлось отложить

В конце декабря, как всегда неожиданно для коммунальщиков, в Москве наступила зима. Заваленный снегом город встал в многокилометровых пробках. Картина сколь печальная, столь и традиционная: столичное ЖКХ никогда не бывает готовым к такому уникальному для наших широт явлению, как снег зимой. Однако в этот раз «катаклизм» вызвал некоторое удивление и в рядах простых граждан. Ведь сам мэр Москвы Юрий Лужков обещал разгонять снеговые тучи еще на подступах к городу! Не лично, а с помощью авиации, но тем не менее… Судьбу амбициозного эксперимента попыталась прояснить «Российская газета».

Валерий Дядюченко, заместитель руководителя Федеральной службы по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды - ведомства, которому был поручен контроль за необычными работами, заявил корреспонденту газеты, что эксперимент отложен до лучших времен. Виной всему – новостройки, мешающие работе аппаратуры метеорадиолокационного центра в Крылатском. Из-за этого метеорологи не в состоянии достоверно оценивать интенсивность предстоящих снегопадов. К следующей зиме радиолокационному центру обещают предоставить другую высотку, где ему не будут страшны никакие помехи.

Кроме того, отметил Дядюченко, нуждается в доработке и сама методика осаждения зимних осадков. «60-70% снежного наста в Москву приносят всего два-три циклона, которые буквально стоят над городом, а сверху падает почти вертикально обильный снег, - пояснил он. - Но если эти снегопады при помощи сегодняшних технологий не удастся задержать раньше, чем они окажутся над столицей, какой смысл заниматься другими снежными облаками, более мелкими?»

Впрочем, чиновники, в том числе идейных вдохновитель эксперимента Юрий Лужков, отступать не собираются. «Организационные трудности, конечно же, есть, - признался он корреспонденту издания. - В частности, летчики, которым предстоит осаждать облака, утверждают, что для эффективной работы им необходимо знать о предстоящем снегопаде за две недели. А метеорологи, как показывает практика, порой и за день точно не могут спрогнозировать его». И заключил: «Соберу и тех, и других у себя. Будем искать решения».

Однако даже если метеорологи с летчиками до чего-нибудь в ближайшем будущем договорятся, результатов придется ждать еще очень долго. На организацию работ – сбор самолетов, установку на них аппаратуры, закупку реагентов и т.п. – уйдет уйма времени. Так что москвичам, уставшим стоять в пробках, остается рассчитывать, как и прежде, лишь на разворотливость дорожников и их снегоуборочной техники.

Свиблово, Бабушкинский, Медведково: спальные районы со станциями метро, хорошей экологией и инфрастр

Tue, 22 Dec 2009 10:14:20 GMT

Свиблово, Бабушкинский, Северное и Южное Медведково – типичные спальные районы Северо-Восточного административного округа Москвы, следующие один за другим вдоль Калужско-Рижской линии метрополитена. Однако спальные не значит плохие: например, все они отличаются неплохой экологией, инфраструктурой и транспортной доступностью, и поэтому довольно популярны у потенциальных покупателей жилья. Что сегодня происходит на рынках недвижимости этих районов, что можно купить и по каким ценам, рассказывает журнал Metrinfo.ru.

Немного истории Свиблово – из всех рассматриваемых районов самый близкий к центру. В средних веках прошлого тысячелетия здесь было одноименное село (еще раньше оно называлось Тимофеевское), хозяева которого периодически менялись. В XVII веке была построена красивая усадьба и разбит парк с прогулочными аллеями, спуском к Яузе и прудам, находившимся недалеко от реки. С XIX века в Свиблово начала развиваться промышленность, первой появилась суконная фабрика, а потом шерстопрядильная, суконно-ткацкая и т.д. Свиблово стало центром ткацкого производства, и в его состав вошли соседние села. Но после революции село пришло в запустение, и было присоединено к городу Бабушкин, разросшемуся вокруг железнодорожной станции Ярославской железной дороги.

Бабушкин тоже недолго сохранял автономию: в 1957 году после строительства Московской кольцевой автомобильной дороги он был присоединен к столице и вошел в состав Дзержинского района. В 1969 был выделен отдельный Бабушкинский район, а в 1991 году его территорию поделили между муниципальными округами. Так, Свиблово вернуло свое имя, но только как район Москвы. За Бабушкинским же районом осталась центральная территория бывшего города Бабушкин. Бабушкинский район (включающий Свиблово) развивался в основном как зона массового жилищного строительства, особенно активно он застраивался в 70-90-х г.г. прошлого столетия. Промышленных предприятий здесь почти не строили, можно выделить лишь Лосиноостровский электротехнический завод на юге Бабушкинского района. История Южного и Северного Медведково похожа на историю города Бабушкин. В XVII в. тут было село Медведково, в XIX веке известное как популярное дачное место. После строительства МКАД село также вошло в состав Москвы, как отдельный микрорайон. А в 1991 году его территория была разделена на два района: Северное и Южное Медведково. Но в отличие от Бабушкинского района в Медведково (и Южном, и Северном) строились не только жилые кварталы, но и промышленные предприятия. В Южном Медведково находятся Лосиноостровский завод строительных материалов и конструкций, завод «Мокон», Бетонный завод № 1, Асфальтобетон-Медведково и др. В Северном Медведково есть большая промзона на улицах Чермянской и Молодцова и Полярном проезде, где располагаются 20-й шарикоподшипниковый завод, кожгалантерейная фабрика «Медведково», хлебокомбинат «Пеко», фабрика «ВоенОхот» и др.

ЖК «Заповедный уголок» ГК ПИК

«Зеленые» районы Из-за промышленных зон оба Медведкова с точки зрения экологии уступают Свиблово и Бабушкинскому району. Но ситуацию нельзя считать плачевной: «Во-первых, ряд предприятий сегодня не работает и сдает свои помещения в аренду под магазины и офисы. Во-вторых, в Медведково есть рекреационная зона в пойме реки Яуза, в Северном Медведково располагается и часть Хлебниковского лесопарка, созданного в 1935-м году как часть Лесопаркового защитного пояса Москвы. В 2006-2007г.г. было проведено обустройство его территории: проложены дорожки для прогулок, созданы зоны отдыха и пруд», - рассказывают в пресс-службе ГК «НДВ».

Лучшей экологической ситуацией отличается Свиблово. В компании НДВ напомнили, что это один из наиболее «зеленых» столичных районов, потому что львиную его долю занимает природоохранный комплекс поймы реки Яузы. Там находится отреставрированная усадьба Старое Свиблово. Также в центре района расположился Капустинский пруд – популярное место отдыха местных жителей. Бабушкинский район практически не отстает от Свиблово, ведь, как подчеркнула Ирина Кирсанова, директор службы маркетинга УК «Пересвет-Инвест», недалеко от него находятся крупнейшие парки столицы - Лосиный остров, Сокольники, Ботанический Сад и Бабушкинский парк, благотворно влияющие на экологию. К тому же на территории района есть и собственный Локо-парк. «В 2006 и 2007 годах Бабушкинский район даже получил пальму первенства как самый благоустроенный и чистый район в Москве», - добавляют эксперты из «НДВ».

Суворовское училище и другие радости бытия и быта Все рассматриваемые районы столицы не новые, и за время их существования в каждом из них сложилась необходимая для комфортной жизни инфраструктура: магазины, торговые и развлекательные центры, кинозалы и библиотеки, аптеки, фитнес-клубы, бытовые службы, взрослые и детские поликлиники. В этих районах много творческих студий для детей, школ и детских садов, например, в Южном Медведково - 9 школ, 2 лицея (физико-математический и общеобразовательный) и 14 детсадов. Но по-настоящему богат на образовательные учреждения Бабушкинский район. Здесь находится Суворовское военное училище, Академия налоговой полиции РФ, ПТУ № 29, Колледж Управления и права, 11 школ, среди которых 2 школы с углубленным изучением языка (французский и испанский) и школа № 299 - участник международного эксперимента «ЮНЕСКО» по интеграции детей с ограниченными возможностями в общеобразовательную среду, и 15 детских садов.

В каждом районе есть и множество спортивных залов, где работают различные спортивные секции для детей и взрослых. В Медведково находится одноименный спортивный комплекс, в состав которого входят ледовый дворец с искусственным ледовым покрытием, открытая хоккейная площадка, бассейн, спортивная площадка и тренажерный зал. Здесь можно заняться хоккеем, плаванием, в том числе синхронным, фигурным катанием и др. видами спорта. А недалеко от Северного Медведково расположен магазин «Ашан» - весьма ценный объект для местных жителей.

На метро и на машине В каждом из исследуемых нами районов, кроме Южного Медведково есть своя станция метро Калужско-Рижской линии, причем расположенная в центре района, что удобно для всех жителей. Проживающим в Южном Медведково удобно пользоваться станциями метро «Медведково» и «Бабушкинская», а тем, кто живет на западе и северо-западе района, - недалеко до станции «Бибирево» Серпуховоско-Тимирязевской ветки метрополитена. А для жильцов южной части Свиблово доступна станция метро «Ботанический сад». Кроме того, в районах хорошо развита сеть наземного городского транспорта, а Свиблово находится поблизости от железной дороги Ярославского направления.

Однако добраться в эти районы на автомобиле бывает не просто: «Енисейская улица (Осташковское шоссе), пронизывающая данные районы, упирается в часто забитый автомобилями Проспект мира в самом его начале. В результате жители этих районов добираются до центра столько же, сколько, например, жители подмосковных Мытищ. Генеральный план развития столицы предусматривает строительство дублера Ярославского шоссе и Четвертого транспортного кольца, однако о конкретных сроках реализации этих проектов пока говорить рано – проектирование магистралей еще не закончено», - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт». Чуть в лучшем положении находится Северное Медведково, во-первых, оно ближе всего к МКАД, а во-вторых, по улицам Широкой и Лескова можно выехать на менее загруженное Алтуфьевское шоссе. Именно по причине ограниченной транспортной доступности для автомобилистов, а также из-за промзон (в Медведково и соседних районах СВАО и ВАО), по-мнению Сергея Лушкина, данные районы не считаются престижным местом для проживания. Тем не менее, большинство экспертов рынка недвижимости считают их вполне привлекательными для своих клиентов.

Вторичка: панель и хрущевки Как уже отмечалось, районы Свиблово, Бабушкинский, Северное и Южное Медведково активно застраивались в прошлом веке: «Более 70% домов – это панельные девятиэтажные дома, 2% - кирпично-монолитные дома и остальной жилой фонд – это панельные 12-, 14- и 16-этажные дома. Например, Медведково практически полностью застроено панельными домами», - рассказали в пресс-службе ГК «НДВ». А Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель», добавила, что в старом жилом фонде этих районов много и 5-этажных кирпичных «хрущевок». Эти обстоятельства и определяют характеристики вторичного жилья, наиболее часто экспонирующегося на рынке данных районов.

ЖК «Искры Радости» Компания НДВ

Например, сегодня можно купить однокомнатную квартиру площадью 33 м кв. в девятиэтажной «панельке» в Свиблово, объект стоит 4,9 млн. руб. Двухкомнатную квартиру площадью 51 м кв. в аналогичном доме в пешей доступности от метро можно купить в среднем за 5,5-6,5 млн. руб. В Бабушкинском районе предложения такие же, но цены немного ниже. Например, однокомнатную квартиру, но площадью 36 м кв. предлагают тоже за 4,9 млн. Еще немного снижаются цены на объекты в Южном и Северном Медведково. Например, однокомнатную квартиру рядом с метро в 12-этажном панельном доме площадью около 30 м кв. в Южном Медведково можно купить за 4 млн. руб., а «двушку» - за 4,9 млн. В Северном Медведково, однокомнатную квартиру большей площади (около 36 м кв.) можно купить с разницей всего в 200 тыс. руб., т.е. за 4,2 млн. Однако таких дешевых объектов немного, потому что Северное Медведково хоть и дальше от центра, но лучше в плане транспортной доступности. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке рассматриваемых районов – 112 тыс. руб.», - утверждает Ольга Гусева («Домостроитель»). А в пресс-службе ГК «НДВ» указывают чуть большую сумму: «В домах эконом-класса – это 116-120 тыс. руб. за квадратный метр. Причем есть предложения в панельных домах с явно завышенной ценой, тогда стоимость м кв. составляет примерно 150 тыс. руб. Есть и дешевые предложения, но низкая цена на вторичном рынке должна настораживать – скорее всего, квадратные метры продаются в очень старом и непривлекательном для клиентов доме». Если же обратиться к счетчику журнала Metrinfo.Ru «Цены на квартиры в Москве по районам и станциям метро», то увидим, что в самом дорогом Свиблово квадратный метр стоит в среднем чуть более 119 тыс. рублей, в Бабушкинском районе и Северном Медведково - 115 тыс. рублей, - Южном Медведково, замыкающем «рейтинг», - 113 тысяч рублей. Несмотря на то, что в рассматриваемых районах на вторичном рынке преобладают старые дома, иногда на рынке экспонируются и квартиры бизнес-класса в монолитно-кирпичных жилых комплексах, построенных уже в этом веке, например, на улицах Кольской и Снежной в Свиблово. Цена подобных объектов колеблется в пределах от 4,5 до 6 тыс. долларов США за кв. м.

Новостройка на Студеном проезде www.restate.ru

Новостроек мало и в скором времени не будет СВАО считается одним из районов, где сосредоточены большие объемы пятиэтажек сносимых серий. «До конца 2010 г. в Северном Медведково должны снести 29 домов, в Южном - 43 дома, в Свиблово – 17, - сообщает пресс-служба ГК «НДВ». - Власти Бабушкинского района планируют реконструировать 13-й микрорайон. По планам до 2020 г. там должны быть снесены 31,06 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья. Также в рамках развития территорий микрорайона планируется строительство новых нежилых объектов общей площадью 21,52 тыс. кв. метров».

Таким образом, Свиблово, Бабушкинский, Южное и Северное Медведково в будущем, по всей видимости, ждет грандиозное строительство, но когда наступит это будущее пока не понятно: «Если рассмотреть список заключенных инвестконтрактов на жилищное строительство, то вряд ли стоит ожидать скорого появления большого количества новых объектов. Возможно, в ближайшие несколько лет в продаже могут появиться только квартиры в 17 микрорайоне Южного Медведково, т.к. проект уже согласован», - сообщает Сергей Лушкин («Квартал Эстейт»). На сегодня новостроек немного. «Для строительства жилья эконом-класса в этих районах практически не осталось свободных территорий, поэтому в основном ведется точечное строительство и чаще домов бизнес-класса, - говорит Сергей Лушкин. - Среди продающихся объектов выделю ЖК «Искры радости» (Бабушкинский, на границе со Свиблово – от ред.), а также ЖК «Заповедный уголок» (Южное Медведково – от ред.) и застройку микрорайонов 10 и 10А в Северном Медведково – уже построенные панельные дома эконом-класса». А вот «Искры радости» пока находятся на самом начальном этапе строительства: завершены дополнительные гидрогеологические изыскания, активно идет шпунтование грунта и подготовка котлована. Тем не менее, ЖК «Искры радости» (девелопер проекта - компания «Промингрупп») пользуется популярностью у потенциальных покупателей. По-мнению специалистов «НДВ-Недвижимость», реализующих квартиры на этом объекте, проект весьма удачен: «Это жилой комплекс бизнес-класса, который состоит из двух 18-ти этажных зданий, основу которых составляет каркас из монолитного железобетона и монолитный фундамент. Дом расположен в 10 минутах ходьбы от станции метро Свиблово. В жилом комплексе будет 208 квартир, 1-, 2- и 3- комнатные общей площадью от 50,5 до 132,69 кв.м. с высокими потолками - 3,2 м. Правда, квартиры сдаются без внутренних перегородок, но для взыскательных покупателей так даже лучше – можно выбрать наиболее подходящий вариант из нескольких предлагаемых. В доме будет двухуровневая подземная автостоянка, оборудованная механизированной парковочной системой аналогом Klaus на 366 машиномест. Проектом предусмотрено и строительство собственной автомойки». «На первом этаже одной из башен планируется разместить физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 630 кв. м., а в другой башне на первых этажах разместятся административные помещения. Все нежилые помещения будут иметь независимые входные группы, - добавляют в компании Blackwood.- Сегодня однокомнатные квартиры в ЖК «Искры радости» можно купить по цене 134-162 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные - по цене 129-157 тыс. руб. за кв. м, трехкомнатные – по 127-157 тыс. руб. за кв. м». Впрочем, в пресс-службе ГК «НДВ» называют цены в этом же ЖК более низкие - от 94 000 руб. за кв. м. ЖК «Заповедный уголок» (застройщик ГК «ПИК») - тоже интересный проект, созданный на основе серии КОПЭ, отвечающий всем стандартам своего класса, к тому же он уже построен. «Панельный комплекс состоит из 7 корпусов переменной этажности – от 9 до 25. В жилом комплексе предлагаются различные квартиры от однокомнатных до четырехкомнатных, метраж которых варьируется от 36 до 125 кв.м. В состав комплекса входят объекты инфраструктуры: социально-бытовые службы и подземный паркинг на 1100 машиномест», - рассказывают эксперты Blackwood. Плюс данного объекта – до ближайшего метро Свиблово можно дойти пешком, правда, за 20 минут. «Однокомнатные квартиры в этом жилом комплексе можно купить по цене 105,9 тыс. руб. за кв. м; двухкомнатные - по цене 88,4 – 104,5 тыс. руб. за кв. м; трехкомнатные - по 89,1 – 101,4 тыс. руб. за кв. м., а четырехкомнатные – по 80,7 – 97,0 тыс. руб. за кв. м», - сообщают в Blackwood. Что важно, в ЖК «Заповедный уголок» пока есть выбор квартир, а вот в ЖК, расположившемся в микрорайонах 10 и 10А в Северном Медведково, в 5 минутах ходьбы от станции метро Медведково, квартир почти не осталось, и стоимость их уже значительно выросла. Например, двухкомнатную квартиру площадью 63,6 кв. м в 18 корпусе можно купить за 10 млн. руб., т.е. квадратный метр жилья стоит 157 тыс. руб. Если же говорить о средних ценах новостроек, то Сергей Лушкин («Квартал Эстейт») самым дорогим считает Свиблово, где один м кв. стоит 5800 долл. США, за ним следует Бабушкинский (5000 долл. США). В качестве самого дешевого эксперт называет Северное Медведково, где квадратный метр стоит 4100 долл. США. В Южном Медведково – $4400.

Резюме журнала Metrinfo.ru Свиблово, Бабушкинский, Южное и Северное Медведково – довольно удаленные от центра столицы районы СВАО, но комфортные для проживания. Они отличаются очень развитой инфраструктурой, в каждом районе есть своя станция метро (кроме Южного Медведково) и сеть наземного транспорта. Здесь неплохо обстоят дела с экологией, есть собственные зеленые зоны и парки, однако с этой точки зрения лучше выглядят Свиблово и Бабушкинский район, где нет крупных промышленных предприятий. Единственный минус всех описанных районов – изобилие старых панельных и кирпичных домов и небольшое количество новостроек.

Новостройки районов Бабушкинский и Медведково

Район	Адрес, название	Класс, конструкция	Набор квартир	Площадь квартир, м кв.	Стадия, год сдачи ГК	Цена 1 кв. м, тыс. руб.
Бабушкинский	ул. Искры, вл. 3, стр.2, ЖК «Искры радости»	Бизнес-класс, Монолит-кирпич	1-3-комнатные	50,5-132,69	Строится, III кв. 2011	96-162
Южное Медведково	Заповедная ул., вл. 14-16, ЖК «Заповедный уголок»	Эконом-класс, панель	1-4-комнатные	36-125	Готов, сдан	80 – 106
Северное Медведково	мкр. 10 и 10А (Студеный пр., корпуса 2,18,25)	Эконом-класс, панель	2-3-комнатные	63,6-78	Заселение, сдан	150-160
Источник: журнал Metrinfo.Ru

Предложения вторичного рынка Свиблова, Бабушкинского района, Южного и Северного Медведкова

Адрес, станция и удаленность от метро	Тип дома	Число комнат	Этаж	Площадь общ./жил./кухня	Общая цена	Цена за кв.м.
Свиблово
Серебрякова пр., д.7, «Ботанический сад», 5 мин. пешком	кирпичный	1	7/9	33/18/6	4,9 млн. руб.	149 тыс.руб.
Енисейская, д.2, к.2, «Свиблово», 5 мин. пешком	блочный	1	10/25	42/18/10,6	6 млн. руб.	144 тыс. руб.
Енисейская, д.2, к.3, «Свиблово», 5 мин. пешком	кирпичный	2	3/5	44/29/6	5,2 млн.руб.	118,2 тыс. руб.
Нансена пр-д д.5, «Свиблово», 5 мин. пешком	кирпичный	2	9/16	51,5/30,8/10	9,9 млн. руб.	191,3 тыс. руб
Берингов пр. д.3, «Свиблово», 3 мин. пешком	панельный	3	15/17	77/45,1/10	10 млн. руб.	129,7 тыс. руб
Нансена пр-д д.3, «Свиблово», 7 мин. пешком	панельный	3	9/17	72,9/37,1/13	10 млн. руб.	137 тыс. руб.
Бабушкинский
Анадырский проезд, д. 73, м. «Бабушкинская», 10 мин. транспортом	панельный	1	12,14	35/20/9,5	4,3 млн. руб.	123 тыс. руб.
Янтарный проезд, д. 5, м.«Бабушкинская»	кирпичный	1	2/5	32/17/6	4,6 млн. руб.	144 тыс. руб.
Ясный пр-д, д.8, к.1, м.«Бабушкинская»	панельный	2	3/9	38/23/8	4,9 млн. руб.	128 тыс. руб.
Менжинского ул., д.21, м.«Бабушкинская», 5 мин. пешком	кирпичный	2	12/14	60/35/8	8,5 млн. руб.	143 тыс. руб.
Ул. 1-я Напрудная, д. 7, м.«Бабушкинская»,	панельный	3	12/12	63/45/6	7,6 млн. руб.	120 тыс. руб.
Ярославское шоссе, м. «ВДНХ», 10 мин. траспортом	панельный	3	4/14	84/67/8,5	8,4 млн. руб.	100 тыс. руб.
Южное Медведково
Ясный пр-д, д.15, м. «Отрадное»	панельный	1	3/9	26/14/6	4 млн. руб.	153 тыс. руб.
Полярная ул., д.11, к.2, м. «Бабушкинская»	панельный	1	10/14	41/21/8,5	5,2 млн. руб.	127 тыс. руб.
Полярная ул., д.42, к.1, м. «Медведково», 10 мин. пешком	кирпичный	3	15/18	78/44,5/10,5	10,5 млн. руб.	135 тыс. руб.
Ул.Тихомирова, д. 3, м. «Медведково», 10 мин. пешком	панельный	3	21/22	76,7/44/10	10,5 млн. руб.	137 тыс. руб.
Северное Медведково
Широкая ул., д. 1,к.3, м. «Медведково»	панельный	1	3/12	35/17/10	4,3 млн. руб.	123 тыс. руб.
Студеный пр-д, 3, м. «Медведково», 10 мин. пешком	панельный	1	3/16	35/19/10	4,65 млн. руб.	133 тыс. руб.
Стартовая ул., д. 7, к.1, м. «Медведково», 15 мин. пешком	панельный	2	2/14	58/38/10	6,8 млн. руб.	117 тыс. руб.
Северодвинская ул., м. «Медведково», 5 мин. транспортом	панельный	2	10/17	57/33/10	9,2 млн. руб.	161 тыс. руб.
Студеный пр-д, 22, к.2, м. «Медведково», 5 мин. пешком	панельный	3	2/9	61/39/8	8,5 млн. руб.	139 тыс. руб.
Ул. Грекова, д.7, м. «Медведково», 4 мин. пешком	панельный	3	2/17	74,3/45/10	10 млн. руб.	135 тыс. руб.
Источник: компания МИЭЛЬ

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>> Где купить квартиры на Севере и Северо-Востоке Москвы: предложения наших партнеров

ЖД "Шоколад" м. Алтуфьево, 5 мин. пешком от метро. Монолитно-кирпичный дом повышенной комфортности. Паркинг. Выгодное предложение. Цена: от 92 000 руб/м2 Тел.: (495) 9884422 Ссылка: www.ndv.ru/bazy-predlozhenij/novostrojki/858-about/

ЖД "Искры Радости" м. Бабушкинская. Монолитный дом бизнес-класса по индивидуальному проекту, с высотой потолка 3,2 м. Только у нас и только для Вас... Цена: от 94 000 руб/м2 Тел.: (495) 9884422 Ссылка: www.ndv.ru/bazy-predlozhenij/novostrojki/1037-about/

Мкр. "Марфино" м. ВДНХ, ул. Ботаническая, вл. 11А. Дома улучшенной планировки с комфортабельными квартирами с отделкой. Сдача: март 2010 года. Цена: от застройщика Тел.: (495) 9884422 Ссылка: www.ndv.ru/bazy-predlozhenij/novostrojki/416-about/

Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59735.html

Несговорчивым жильцам отключили отопление

Tue, 22 Dec 2009 10:00:09 GMT

В доме № 40 на проспекте Мира в Москве этой зимой топили два дня - 11 и 12 октября, когда выбирали депутатов Мосгордумы. А уже 13 октября инвестор реконструкции дома начал срезать батареи, пытаясь таким образом выселить из здания несговорчивых жильцов, пишут «Известия». Восьмиэтажный дом принадлежит министерству обороны, которое несколько лет назад заключило инвестиционный договор с компанией «Теллакс» о реконструкции с выселением. Большинство жильцов удалось быстро выдворить из здания в добровольно-принудительном порядке – в квартирах они жили по договору социального найма. Однако пять семей сумели приватизировать свои квадратные метры по суду. С ними-то у инвестора и возникли проблемы. Жильцов не устраивают варианты, предлагаемые инвестором. Люди упорно отказываются переезжать из двух комнат в однушки или вселяться в квартиры стоимостью 6-7 млн руб., когда в заключенном с компанией договоре прописана сумма 9 млн руб. Этой зимой «Теллакс», уставший от капризных граждан, решил принять радикальные меры. «Вместо конструктивных переговоров инвестор начал нас вымораживать», - рассказывает Галина Лукьянова из 56-й квартиры. Замерзающие жильцы жаловались на инвестора во все возможные инстанции - и в приемную президента, и в Минобороны, и мэру Москвы Юрию Лужкову, и в прокуратуру. «На словах чиновники сочувствуют. Из Мещанской межрайонной прокуратуры пришел ответ, что отключение тепла произведено незаконно. И прокуратура будет обращаться в следственный комитет о возбуждении уголовного дела против наших «хозяев». Но тепло нам так и не включили», - говорит Александр Маградзе из квартиры № 37. Впрочем, инвестор смотрит на ситуацию совершенно по-иному. По словам генерального директора «Теллакса» Петра Ниукканена, компания ведет переговоры с оставшейся в доме «кучкой вымогателей» и вымораживать никого не собирается. «Мы даже купили для всех обогреватели, но жильцы от них отказались», - сетует директор.

Москвичи будут оплачивать капремонт из своего кармана

Tue, 22 Dec 2009 09:57:43 GMT

Мосгордума в окончательном чтении приняла закон «Основы жилищной политики города Москвы». После вступления закона в силу все обязанности по капремонту домов лягут на плечи жителей, а тарифы на капремонт будут по-прежнему устанавливать городские власти, пишет «Российская газета». Напомним, что во втором чтении этот законопроект был принят в 2007 году. Затем 1,7 года документ дорабатывал департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы. В результате напряженной работы чиновников из законопроекта исчезли статьи 84 и 85, регулировавшие гарантии москвичей на бесплатный капремонт в жилом фонде столицы. Согласно внесенным поправкам, капремонт домов будут оплачивать жители из собственного кармана, при этом сохраняется норма, по которой размер платы за содержание жилого помещения и его текущий и капремонт по-прежнему устанавливает столичное правительство. «Другими словами, денежку выкладывать придется, а вот кто и на что ее потратит - вопрос. Как неясно и то, кто в дальнейшем будет обеспечивать денежными средствами уже сейчас идущую с трудом из-за нехватки денег программу капремонта на 2008-2014 годы, финансирование которой брал на себя столичный бюджет», - отмечает издание. Первый замруководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев успокаивает: все, что связано с капитальным ремонтом до 2014 года, регулируется законом о городской программе капремонта в городе на 2008-2014 годы. Как подчеркивает глава комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы Степан Орлов, не учтены в законопроекте и замечания прокуратуры, требовавшей убрать из документа коррупционные положения, в том числе неправомерные льготы для государственных служащих. Кроме того, документ противоречит федеральному законодательству. Московский закон среди прочего регулирует порядок и основания для выселения граждан из жилых помещений, что относится к компетенции органов государственной власти РФ, а не субъектов федерации. Однако несмотря на все это, московские депутаты все-таки приняли новый закон.

Вторичный рынок: ценовые прогнозы на 2010-й год. 10 мнений от известных экспертов

Mon, 21 Dec 2009 11:48:35 GMT

Многие москвичи по привычке ждут в 2010 году очередного повышения цен – ведь совсем недавно мы даже и предположить не могли, что рынок может вести себя как-то по-другому. Но экономическая ситуация в стране и в мире изменилась. Сейчас на рынке недвижимости появились рычаги, которые заставляют его двигаться по измененной внешними обстоятельствами траектории. Ситуация на вторичном рынке жилья Москвы в 2009 году мало порадовала и продавцов, и покупателей. Если первые были вынуждены снижать цены, что их, мягко говоря, мало радовало, то вторые ждали, что цены упадут еще больше, поэтому сделки заключать не спешили. С 2010 годом и у тех, и у других связаны серьезные ожидания. О том, насколько им суждено сбыться, журнал Metrinfo.ru беседует с ведущими экспертами рынка. Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» построил свой прогноз о развитии ценовой ситуации на рынке недвижимости Москвы в 2010 году на базе исследований, проводимых IRN.RU по рынку аренды городского жилья. (см. статью «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать».) Он считает, что если бы в стране началось улучшение общеэкономической ситуации, то рынок аренды, как более динамичный, среагировал бы на это первым, и ставки пошли бы вверх. Следом, через несколько месяцев, или примерно через полгода, пошли бы вверх и цены продаж. Но нынешняя осень показала отсутствие роста ставок аренды. Более того, в ноябре 2009 года арендные ставки по Москве снизились еще на 10%. Такое обстоятельство позволяет сделать вывод, что если в нынешних условиях аренда не растет, с платежеспособностью населения ситуация складывается, мягко говоря, плачевная: люди не могут тратить больше, так как доходы у них упали. В сложившихся условиях говорить о том, что в 2010 году сохраняется потенциал для роста цен при сделках купли-продажи, не приходится. Это один из критериев, который показывает, что пока рынок недвижимости пойти вверх не сможет. «Если бы мы предположили, что цены будут расти, то это означало бы, что коэффициент доходности аренды стал бы еще меньше, а он и сейчас довольно низкий - на уровне около 5% годовых, - говорит эксперт. - Для сравнения, в 2000-2001 годах рентный бизнес мог приносить квартирному рантье порядка 12% годовых, в 2002-2003 годах – уже ближе к 10%, в 2004-2005 годах – порядка 7%-8%. Предположить, что квартиры начнут дорожать, это значит допустить, что доходность от аренды схлопнется до 3% годовых. Но это создаст совершенно неадекватную ситуацию на рынке недвижимости, что тоже маловероятно». По прогнозу Олега Репченко, ждать очередного роста ставок аренды можно не раньше осени 2010 года. Причем аренда должна подорожать в преддверие повышения цен на квартиры, поэтому даже в течение 2010 года не следует ожидать заметного роста цен ни в одном из сегментов столичной недвижимости. Эксперт сравнил 2010 год с 2000-м, когда цены на недвижимость остановились в росте, лишь варьируясь в пределах + - 5%. Впрочем, аналитик допускает, что самые дешевые предложения – «однушки» в силу вымывания с рынка могут подорожать где-то на 5%. Удержаться в цене может, скорее всего, «золотая середина» – относительно недорогие дома эконом-класса или умеренный бизнес-класс - новые дома с параметрами оптимального соотношения цены и качества. Олег Репченко также не исключал и дальнейшего снижения цен. Но этот процесс вряд ли будет таким масштабным, как это произошло за последний год, когда цены снизились на 30-40%. Скорее, снижение будет носить остаточный характер и только в отдельных сегментах. В частности, это относится к старому жилому фонду, цены на который перед кризисом не очень отличались от современного жилья, но значительно ему проигрывали по качеству. Вот такое жилье и может подешеветь в зависимости от состояния и места расположения на 5-15%. Но резкого удешевления не будет, а скорее ожидается постепенное сползание вниз, - резюмирует эксперт. Одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос, эксперты называют возрождение ипотеки. Одновременно не исключают, что удешевление ипотечных кредитов и повышение их доступности для большего числа заемщиков может спровоцировать дальнейший рост цен. Правда, и сами-то они пока не очень верят, что такой сценарий возможет в ближайшей перспективе. Итак, дадим слово представителям компаний, работающих на рынке недвижимости.

Возврат ипотеки на докризисный уровень займет не один год «Пересвет-Инвест»

Ольга Маркова, маркетолог компании: Снижение ипотечных ставок, безусловно, простимулирует спрос, но вряд ли спровоцирует быстрый и значимый рост цен. До кризиса ипотечные ставки равнялись в среднем 10-11%, и на долю сделок с использованием кредитования приходилось около 50% от всех продаж. Повышение ипотечных ставок осенью 2008 года лишило рынок недвижимости половины покупателей. Сейчас, например, Сбербанк предлагает довольно приемлемые условия (14 % годовых) и покупатели вновь стали пользоваться данной услугой. Для возрождения ипотеки на рынке жилья необходима и экономическая стабильность. Покупателям нужно несколько миллионов рублей на 15-25 лет, но лишь при условии уверенности в завтрашнем дне подобная услуга будет востребована. И, видимо, возврат ипотеки даже на докризисный уровень займет не один год. Вероятней всего снижение цен на недвижимость будет продолжаться небольшими темпами в течение первого полугодия 2010 года. Далее с улучшением экономической ситуации и ростом доходов россиян, спрос на недвижимость также возрастет, а, следовательно, и рынок жилья пойдет в рост. В свою очередь возвращению покупателей на вторичный рынок будет способствовать снижение цен на жилье, снижение ипотечных ставок до 10-11% годовых, стабильная экономика, рост доходов.

Просадки не ожидается, но и быстрый рост - маловероятен ФСК «Лидер»

Григорий Алтухов, советник президента: Мы не ожидаем бурного развития ипотечного кредитования до осени 2010 года. Ставки по ипотечным кредитам очень высоки и вряд будут снижены до приемлемого уровня в 12% раньше конца следующего года. Поэтому повлиять на количество сделок на вторичном рынке ипотека вряд ли сможет. «Вторичка» во многом будет держаться за счет «альтернативных» сделок. К тому же московская недвижимость по-прежнему очень дорогая, а уровень доходов населения сократился по сравнению с цифрами годовой-двухгодовой давности. Дальнейшая «просадка» вторичного рынка маловероятна, однако и скорого роста цен ждать не стоит. Считаю, что до осени 2010 года на «вторичке» цены будут держаться примерно на одном уровне, а с осени 2010 года возможен уже их рост.

Спрос не превысит предложения

«БЕСТ-Недвижимость» Эва Левченко, руководитель отдела жилых помещений, коммерческой, загородной недвижимости отделение на Бронной: Цена квадратного метра в следующем году не сильно изменится. Это объясняется тем, что спрос не превысит предложение, как в 2006 -2008 годах. Вместе с тем, чем доступнее станет ипотека на фоне сокращения строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов в Москве и Московской области, тем быстрее начнется рост стоимости жилья.

Рынку в любом случае нужна пауза Century 21 Prime Time Realty

Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании: Прогноз на ближайшие несколько месяцев вполне очевиден: заметных подвижек в цене за квадратный метр не предвидится. Если увеличение спроса в более активный осенний период не дало результата, и цены остались прежними, то конец года и посленовогодние месяцы вряд ли резко изменят ситуацию. Масштабная волна падения стоимости столичного квадратного метра, вызванная общим финансовым кризисом, постепенно сошла на нет. Но ожидать возвращения на рынок устойчивого восходящего тренда пока тоже не приходится. Чтобы цены на недвижимость стали расти, требуется возобновление прежнего ивестиционного ажиотажа. Это возможно, когда в Россию придут большие инвестиции, резко подешевеет ипотека, поднимется новая волна развития крупного и среднего бизнеса, вырастут цены на нефть, котировки на фондовом рынке, а также зарплаты, бонусы и т.д. Такой сценарий сейчас нереален. Соответственно, и скачка цен не ожидается. Остается или стабилизация рынка, или продолжение снижения цен. Динамика цен на недвижимость, будет зависеть от объемов предложения. Если будет дефицит, то рынок стабилизируется, а цены останутся на текущем уровне. При увеличении объемов строительства и количества предложений, может произойти снижение цен. В ближайшие год- два рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет реальной при разумной цене. Однако нельзя полностью исключать и возможность ухудшения макроэкономического фона или новой волны финансового кризиса, в результате чего недвижимость может подешеветь. Так или иначе, заметное движение цен может начаться не ранее следующего года – после удешевления на треть за последний год, рынку, в любом случае, нужна пауза.

Стабилизация поспособствует спросу Группа компаний Sawatzky в России

Марк Гройсман, исполнительный директор: В I полугодии 2010 года рост потребительской активности в ипотечном кредитовании является маловероятным. Высокие ставки по кредитам, а так же жесткие требования банков становятся причинами отказа покупателей от ипотеки. Основные факторы, способствующие возвращению покупателей на рынок – психологический и финансовый. Первый сглаживается при наступлении стабилизации на рынке, второй - характеризует платежеспособность покупателей. В условиях кризиса люди не могут найти стабильный ресурс для вложения средств. Тем не менее, стабилизация, возникшая на рынке недвижимости, может стать отправной точкой для возвращения спроса. Сейчас для этого есть все предпосылки: значительный объем предложения, скорректированные цены. Цены будут снижаться на невостребованное или переоцененное жилье, а на качественное цены с большей степенью вероятности сохранятся на прежнем уровне. Впрочем, возможен некоторый рост на отдельные объекты.
Элитка: возможен очень плавный рост WELHOME
Анастасия Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости: Вторичный рынок элитного городского жилья, в силу объективных причин, пострадал от кризиса в меньшей степени, чем первичный. На протяжении всего года спрос на вторичные квартиры держался на относительно стабильном уровне, хотя неблагополучная экономическая ситуация, безусловно, сказалась на ценах. Однако осенью этого года падение цен прекратилось, наметилась тенденция стабилизации, которая, вероятно, будет главенствовать и в 2010 году. В целом, мы ожидаем плавную положительную динамику цен и соотношения спроса и предложения.

Для развития ипотеки нужно много времени «Загородный проект»

Алексей Гусев, коммерческий директор компании: Будущее вторичного рынка в 2010 году я напрямую не связываю с развитием ипотечного кредитования. Для качественного развития ипотеки нужно гораздо больше времени! При благоприятном стечении обстоятельств только возвращение рынка ипотеки на докризисный уровень произойдет к 2012 году. О его развитии можно будет говорить после 2012 года. Для роста цен также необходимо значительное увеличение числа ипотечных сделок. Вряд ли качественный рост произойдет в 2010 году.

Рынок новостроек подбросит клиентов «вторичке» УК «Домостроитель»

Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга: В следующем году на первичном рынке региона мы ожидаем резкое сокращение предложения в результате роста платежеспособного спроса, подогреваемого ипотекой, и практически полное отсутствие новых проектов. Это означает, что на вторичный рынок Подмосковья и Москвы частично перейдут те потребители, которые не смогли найти для себя достаточно привлекательное предложение в новостройках. Потребители одного рынка частично компенсируют недостаток потребителей на другом.
Покупателей порадуют инвестиционные квартиры Инвестиционно-девелоперская компания «Сити-XXI век»
Игорь Лебедев, руководитель отдела анализа рынка: В 2010 году создать доступную ипотеку в массовом масштабе будет довольно сложно. Та ипотека, которая будет, даст незначительное прибавление к спросу и на уровень цен не повлияет. Уменьшение количества новостроек будет сужать выбор на первичном рынке и влиять на решения клиентов в пользу «вторички». Снижение доходов населения также вынудит часть клиентов «переходить» в нижний сегмент «вторички» и приобретать старое жилье с низкими потребительскими характеристиками в силу того, что качественные новостройки по причине их увеличивающегося дефицита начнут через некоторое время дорожать. Порадует аудиторию «вторичного» рынка лишь некоторое увеличение «инвестиционных» квартир, которое расширит возможности для покупателей. Ценовая ситуация на столичном рынке жилья стабилизируется. Несмотря на то, что спрос вырос незначительно, а фундаментальных причин для существенного роста и нет, большинство девелоперов так или иначе решают свои проблемы. А это позитивно влияет на весь рынок недвижимости. Проблема спроса в следующем году будет самой важной. И рыночными методами без экономического подъема в стране эту проблему не решить. Так что говорить о бурном развитии рынка пока не приходится - нет тех инвестиций, которыми оно было вызвано 2-3 года назад. Однако имеется много косвенных примеров эволюционного роста. И на первичном, и на вторичном рынке наибольшим спросом будет пользоваться жилье эконом-класса, поскольку оно существенно снизилось в цене. В 2010 году возможно некоторое удорожание квартир в этом сегменте.

Хочется быть оптимистами, но останемся реалистами Корпорация риэлторов «МЕГАПОЛИС-СЕРВИС»

Сергей Власенко, президент компании, вице-президент Гильдии риэлторов Московской области: Объем сделок с привлечением ипотечных займов сегодня настолько упал по сравнению с докризисным уровнем, что даже гиперактивность банковского сектора не позволит их значительно увеличить в 2010 году. Причина проста – ипотека все еще экономически невыгодна заемщикам. Поэтому если даже гипотетически предположить, что в 2010-м банковский сектор снизит проценты по ипотечным займам до докризисного уровня, это не станет серьезным толчком к росту цен на «вторичке». Чтобы покупатель вернулся на вторичный рынок недвижимости, в первую очередь должен сыграть свою роль, так называемый отложенный спрос. Однако в данный момент потенциальные покупатели вторичного жилья еще не нащупали дна на рынке недвижимости, поэтому этот фактор пока не срабатывает. Неким сигналом в такой ситуации могло бы стать снижение ставок по ипотечным кредитам до уровня в 10-13% годовых.

В преддверии Нового года всегда хочется быть оптимистом. Но меня не покидают внутренние ощущения, что из-за инертности рынка недвижимости примерно до середины будущего года мы будем свидетелями дальнейшего, пусть и небольшого, снижения цен на жилье. Да, уже просматриваются некоторые предпосылки, способные в дальнейшем повернуть эти цены вспять – это и стабильно высокие цены на нефть, и попытки возродить ипотеку, и некоторые другие факторы. Но все же я в своих прогнозах буду осторожен. Поэтому предположу, что в 2010 году на рынке недвижимости нас ожидает либо незначительное снижение цен и их последующая стабилизация, либо стабилизация в середине года и небольшой рост цен ближе к ноябрю-декабрю. Цены приблизились к справедливым АН «Кредит-Центр»

Юлия Белова, заместитель директора компании, член Гильдии риэлторов Московской области: О реальном оживлении рынка ипотеки говорить пока не приходится. Сложно получить кредит на максимальный срок и с минимальным первоначальным взносом. Да и у заемщиков психологический барьер: неуверенность в завтрашнем дне. Сложно сказать о росте цен на «вторичку», потому что цена на старое жилье была искусственно вздута. Сейчас она практически приблизилась к так называемой «справедливой цене» (по крайней мере, в Жуковском и Раменском районе). Адекватными стали и цены на квартиры в домах-новостройках. Учитывая, что о «возвращении» ипотеки на прежний уровень говорить не приходится, поэтому, скорее всего в ближайшие два года рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет осуществляться по справедливой цене. Могу высказать предположение о ситуации на рынке недвижимости в Раменском районе: снижение цен на «вторичке» в 2010-м году произойдет совсем незначительное. Большое влияние на рынок вторичного жилья оказывает рынок новостроек. В Раменском районе ведется бурное строительство новых домов. Цена за квадратный метр нового жилья весьма адекватна и находится в пределах 35-55 тысяч рублей за кв.м. Ниже она вряд ли будет опускаться. Сегодня однокомнатную квартиру в новом доме с кухней 11 метров можно приобрести за 2 миллиона рублей и даже дешевле (на начальных стадиях строительства). Сейчас рынок стабилен, цены сделок (а они проходят в основном по самым дешевым предложениям) практически не меняются. Для вторички среднего Подмосковья – это примерно 55-65 тыс.рублей за кв.м. (для дальнего – 35-50 тыс.руб.кв.м., для ближнего – 65-80 тыс.руб.кв.м.). Поэтому продолжат дешеветь только переоцененные варианты и за счет этого будет немного снижаться средняя цена предложения.

Резюме журнала Metrinfo.ru Эксперты на удивление оказались единодушными в своих прогнозах: стабилизация или небольшое снижение. Роста не будет. Он возможен, но не скоро. Ну что же для тех, кто задумывается о покупке жилья, это неплохая новость. Хотя покупатели у нас очень часто выступают в двух ипостасях – продавца и «купца». Поэтому проблемы с продажей жилья, видимо будут, так что стратегию сделки надо будет тщательно продумывать.

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>> Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59665.html

Бельгия: королевский замок в роли ночлежки

Mon, 21 Dec 2009 11:46:53 GMT

Бельгийский король Альберт II выразил желание приютить у себя на время холодов две бездомные бельгийские семьи. Таким образом монарх пытается реабилитироваться в глазах сограждан, раздраженных его манерой приобретать виллы и яхты, в то время как народ страдает от последствий экономического кризиса, пишет РИА «Новости» со ссылкой на La Capitale. По какому принципу будут отбираться претенденты на королевские квартиры, пока неизвестно. Почетную обязанность воплотить в жизнь королевскую инициативу возложили на госсекретаря по социальной интеграции Филиппа Курара. Надо отметить, что благородство бельгийского короля все же не безгранично. Замок Сьернон, где предполагается поселить бездомных, принадлежит в действительности не лично королю, а государству. А монарх и члены его семьи замком лишь пользуются.

Народное мнение: как изменятся цены на жилье?

Mon, 21 Dec 2009 11:33:17 GMT

Перед Новым годом традиционно подводятся итоги и строятся прогнозы на будущее. Политологи, аналитики и астрологи сегодня нарасхват – общество интересует их оценки и предсказания. Мы тоже решили не отставать от веяний времени и обратиться к нашему главному эксперту, - народу - который неустанно комментировал основные события на рынке недвижимости в течение 2009-го года. У него мы и спросим, что же будет с ценами на жилье в 2010-м. Прежде чем мы приступим к обсуждению результатов нашего опроса, журнал Metrinfo.Ru вкратце напомнит, что же происходило на нашем рынке недвижимости в последний кризисный год. Впрочем, рассмотрим период времени, который чуть длиннее года. Начнем вспоминать с момента, когда рынок столичного жилья начал реагировать на финансовые потрясения в мире - с осени 2008 года. Никакие заклинания типа «Россия – островок стабильности», которыми нас пытались успокоить политики, не помогли. Нашу экономику заштормило. Цены на недвижимость, не слушая плача Ярославны, издаваемого риэлторами и строителями, покатились вниз. Разумеется, СМИ весь этот печальный процесс фиксировали и за это чего только не услышали в свой адрес: «вы обвалили рынок»; «зачем вы все время говорите о снижении»; «из-за вас к нам покупатели не идут – ждут падения цен». Но покупатели не шли не потому, что они слушали журналистов и независимых экспертов, а потому что их материальное благосостояние резко пошатнулось. И даже если оно осталось на прежнем уровне, все равно – дала трещину уверенность в своих силах, доходах и завтрашнем дне. А без этой уверенности, без сознания стабильности, люди, как правило, новые квартиры не покупают. Тем более, что на наших глазах с тысячами заемщиков, взявших кредит на жилье, начало происходить самое ужасное, что может случиться с банковскими должниками. Многие заемщики лишились работы, а банки начали «давить» на людей – повышать ставки, требовать досрочного погашения кредитов. Пытались даже протащить кошмарный проект закона о «посадках» должников в тюрьму! Сигнал SOS подавал и «Титаник» на котором плыли девелоперы и строители. Было от чего впасть в панику: покупателей смыло кризисной волной, а банки перестали кредитовать стройки. Пришлось «замораживать» будущие проекты, а существующие как-то достраивать. Что же касается агентств недвижимости, то некоторые из них вынуждены были вообще прекратить существование. Цены на московские квадратные метры к осени 2009-го упали на треть: с 6 тысяч долларов до 4 тысяч за квадратный метр. Рублевые цены зацепились за планку 115-116 тысяч рублей за метр. Но кризис все-таки не война, и год мы протянули, каждый выкарабкивался из ситуации как мог. Заемщики – кто продал свои квартиры, кто нашел работу. Кому-то удалось реструктурировать кредиты. Девелоперы тоже выкрутились. Кто с банками договорился, кто на поклон к инвестфондам пошел. К нынешней осени покупатель потихоньку потянулся на рынок, и даже умудряется брать небольшие кредиты в банках, которые возобновили кредитование. Но некоторое оживление спроса не потянуло за собой роста цен, как надеялись многие игроки рынка. Осень 2009-го года не оправдала их ожиданий. Цены остановились в падении, но они не идут вверх, только лишь дергаются в разные стороны под влиянием курса валют. Год заканчивается. Сколько еще продлится стабилизация, куда цены двинутся после боя курантов – вверх или вниз? Об этом журнал Metrinfo.Ru расспрашивал москвичей, согласившихся принять участие в нашем социологическом опросе. «Начнут ли расти цены на недвижимость после Нового года?» - так прямо и спросили мы у жителей столицы. Как вы видите на графике ниже, участники опроса разделились на три команды. Первая команда – самая большая – 62% или почти две трети опрошенных. Ее представители считают, что цены на жилье вырастут. На втором месте – группа, включившая 32% или почти треть участников опроса. Участники этой группы полагают, что цены на жилье останутся прежними. Наконец, в третьей, самой маленькой группе – 6% респондентов - уверены, что цены пойдут вниз.

Первую группу респондентов (62% опрошенных), которая считает, что цены будут расти, мы попросили предсказать, на сколько примерно подорожают московские метры. И как всегда, предложили выбрать варианты. Вот что у нас получилось:

Подорожание ожидается до 10% - эту цифру назвали 24,2% участников первой группы;
Рамки повышения цен от 10 до 19% выбрали 43,5%, это самая большая «подгруппа»;
Цены поднимутся примерно на 20-29% - в этом уверены 6,5% опрошенных участников;
Рост составит 30% и более – так считают 6,5% опрошенных;
Затруднились с ответом 19,3% москвичей.

Затем мы попросили участников каждой группы, образовавшейся после ответа на первый вопрос, объяснить нам, почему они думают именно так. Участники первой группы, которая считает, что цены будут расти (62%) полагают, что это будет происходить из-за того, что в нашей стране обычно «после Нового года цены поднимаются буквально на все», а «рынок недвижимости не составляет исключения». В качестве глобальной причины люди называли кризис: «во время кризиса цены должны снижаться, но происходит парадокс - они растут»; «в связи с кризисом дорожают продукты, дорожает недвижимость». В частности, комментаторы отмечали роль инфляции, как неизбежной составляющей экономического кризиса: «доллар растет, соответственно растут цены на недвижимость»; «зависит от того, насколько поднимется доллар, и сколько будет стоить нефть»; «цены будут увеличиваться пропорционально инфляции». Любопытно, но в этой же группе оказались и респонденты с совершенно противоположной точкой зрения, - они считают, что кризис заканчивается, и в этом видят причину для роста цен: «люди выходят из спячки, активизируются все процессы»; «экономическая ситуация улучшается, у людей начинают появляться деньги». Также респонденты увязывали рост цен на недвижимость с подорожанием топлива, электроэнергии и, соответственно, - жилищно-коммунальных услуг: «постоянный рост цен на энергоносители дает толчок к повышению цен на все остальное»; «цены на квартплату увеличиваются на 26%, аналогично увеличиваются цены и на рынке недвижимости». Участники этой группы также отмечали еще одну причину, которую традиционно называют в наших опросах – это «раскупка» московских квартир обеспеченными приезжими, которые вздувают цены и низкие объемы строительства жилья эконом-класса: «Москву хотят сделать городом для богатых людей. Поэтому будут приезжать на ПМЖ люди с деньгами»; «в Москве недостаток жилья, много желающих жить»; «сокращение строительства. Огромный наплыв иностранцев, которые скупают всю недвижимость»; «на рынке только коммерческое жилье, а строят они дорого». Теперь предоставим слово группе, которая считает, что цены будут стоять на месте (32%). Основной причиной участники опроса вновь назвали кризис, который привел к тому, что у покупателей нет денег: «нечем платить. У бедных денег нет, богатые поистратились и уменьшили свои запасы. Но дешеветь ничего не будет»; «чтобы покупать - у народа денег нет, чтобы продавать - невыгодно собственникам жилья»; «покупатели неплатежеспособны»; «денег у людей нет, кредиты не выдаются»; «в следующем году ожидается большой рост безработицы». Люди также подчеркивали, что столичное жилье и так остается слишком дорогим, поэтому цены вряд ли поднимутся выше, но и не опустятся: «цены и так слишком высокие, нет необходимости в росте»; «дальше повышать уже некуда, а снижать пока не собираются риэлторы и строители»; «цены уже и так слишком высокие, поэтому должны затормозиться»; «цены подняты на максимум, дальше уже некуда». Наконец, представители самой маленькой группы - 6% опрошенных – которые считают, что цены пойдут вниз, опять-таки говорили о кризисе и снижении покупательской способности: «идет инфляция, но зарплата у людей имеет тенденцию к снижению»; «у людей нет денег»; «в связи с экономическим кризисом должны быть скидки»; Подведем итоги. Участники нашего опроса практически все единодушно определили, что на поведение цен на рынке недвижимости оказывает влияние кризис. Однако выводы из этого сделали разные. Так, большинство опрошенных – практически две трети участников опроса (62%) решили, что цены будут расти и назвали следующие причины. После Нового года, по их мнению, в нашей стране все дорожает, особенно цены на энергоносители и квартплата, поэтому рост цен на квадратные метры – не исключение. Говоря о роли кризиса, люди отмечали влияние инфляции и курса доллара на «квадратные цены». В этой же группе говорили и о том, что кризис заканчивается, и у людей появляются деньги на покупку жилья. Наконец, еще один аргумент – искусственно поддерживаемый дефицит московской недвижимости и активное приобретение жилья богатыми приезжими и иностранцами. Причем чуть меньше половины опрошенных в этой группе (43,5%) полагают, что цены вырастут примерно на 10-19%. В группе, которая считает, что цены будут стоять на месте (32%) говорили, что у покупателей нет денег, чтобы приобретать жилье и, соответственно – вздувать цены, и опять-таки подчеркивали роль кризиса. Люди также отмечали, что цены на московские метры и без того высокие, поэтому вряд ли поднимутся дальше, но и опускать их невыгодно. Наконец, представители самой маленькой группы (6% опрошенных), которые считают, что цены пойдут вниз, вновь говорили о кризисе и о том, что у людей средств нет, поэтому продавцы будут вынуждены идти на уступки и снижать цены. Таким образом, все участники опроса увязывали ситуацию на рынке недвижимости с экономическим кризисом, но по-разному оценили его влияние на поведение цен. С мнением профессиональных экспертов, которые оценивают ситуацию на вторичном рынке Москвы, вы можете познакомиться, прочитав нашу сегодняшнюю статью «Вторичный рынок: ценовые прогнозы на 2010-й год. 10 мнений от известных экспертов». Данные журнал Metrinfo.Ru получил с помощью телефонного опроса, проведенного по репрезентативной выборке. Она позволяет отразить мнение населения сколь угодно большого города и выдержать соотношение по полу и возрасту респондентов в зависимости от численности населения в округах Москвы. В опросе участвовали жители города трудоспособного возраста. Подробнее о социологических исследованиях на рынке недвижимости.

Курс квадратного метра, курс доллара и курс евро

Mon, 21 Dec 2009 11:29:06 GMT

Статистика журнала Metrinfo.Ru

Цены на жилье в Москве: 121 817 руб/кв.м.
Изменение к прошлой неделе: -0.1%

Курсы валют ЦБ РФ

Курс доллара: 30.72 руб (+0.28 руб)
Курс евро: 44.18 руб (+0.32 руб)

Журнал Metrinfo.Ru рад приветствовать своих читателей в начале предновогодней недели – недели для нас особенной, когда эксперты рынка недвижимости оценивают итоги 2009-го года и предсказывают, что же будет в следующем – 2010-м. Metrinfo.Ru тоже сегодня представляет прогнозы от профессионалов рынка (читайте нашу статью «Вторичный рынок: ценовые прогнозы на 2010-й год. 10 мнений от известных экспертов») и от «любителей», то есть народный прогноз, который мы выстроили с помощью социологического опроса («Народное мнение: как изменятся цены на жилье?»). Ну а сейчас, мы, как обычно, займемся расчетами актуальной стоимости квадратного метра и подведем итоги прошлой недели. Вроде бы предновогодний период – активное время, когда продавцы покупателей приманивают скидками, но на нашей статистике этот факт пока не отразился. Долларовые цены прибавили символические 0,1%, - а рублевые именно на столько и уменьшились, то есть на 170 рублей. Средняя стоимость жилья в столице теперь 121817 рублей за «квадрат». Так что, после прошлонедельного скачка, вызванного колебаниями валютного курса, рублевые цены задумчиво замерли на месте, видимо, размышляя, куда же им податься после Нового года. Действительно – куда? Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» на прошлой неделе познакомил публику со своей точкой зрения на этот счет (см.статью «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать»), в которой объяснил, что арендные ставки, являются показателем платежеспособности потребителей, а она как раз и оставляет желать лучшего. Это и сдерживает рост цен на квадратные метры.

Свой взгляд на ценовую ситуацию высказал на прошлой неделе и один из главных ньюсмейкеров рынка – руководитель Стройкомплекса Москвы Владимир Ресин. Он считает, что спрос на столичное жилье вернулся на докризисный уровень. Правда, это не привело к подорожанию квартир. По мнению Ресина, цены на новостройки в столице сейчас адекватны и объективны – 90 тысяч рублей за квадратный метр. Это средний показатель цен на строящееся жилье эконом-класса. Еще один любопытный штрих к портрету рынка недвижимости Московского региона – в 2009-м году: цены на жилье в ближайшем Подмосковье и Санкт-Петербурге практически сравнялись. При этом по количеству сделок города, примыкающие к Москве, опережают северную столицу.

Ну и под конец нашего небольшого обзора, - важная новость о программе «Народный гараж». Власти Москвы не исключают, что цены на машиноместа могут снизиться. Сегодня машиноместо в строящихся комплексах стоит около 350 тысяч рублей. Новость идет в разрез с ожиданиями людей, которые привыкли к тому, что цены на все нужное только и знают, что растут, а понижались они в последний раз только при товарище Сталине. Очень желаем столичным властям в новом году выполнить свое намерение и сделать эту программу действительно массовой, что без доступных цен просто невозможно.

Цены на квартиры в Москве, рублей за кв.м. (www.metrinfo.ru)	21.12.09	к 14.12.09
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	110 616	-0.3%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)	113 273	-0.3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	118 949	-0.2%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	119 401	-0.1%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	142 316	-0.1%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	137 546	-0.0%

Все панельные и блочные дома	114 279	-0.2%
Все монолитные и кирпичные дома	133 088	-0.1%

Как стать частным «отельером»: инструкция для владельца арендной квартиры

Thu, 17 Dec 2009 08:44:15 GMT

Сегодня туристы и гости столицы, приехавшие в командировку, очень часто поселяются не в отелях, а в отдельных квартирах. Спрос на временное жилье растет, поэтому квартирных владельцев, желающих сдать свои «лишние» квадратные метры в посуточную аренду хватает. Только как это правильно сделать? Сегодня мы постараемся выяснить подробности. Недавно журнал Metrinfo.Ru рассказал о рынке «посуточного» жилья: «Посуточная аренда квартир: дешевле, чем гостиницы на 20-30%». Наш сегодняшний материал наверняка заинтересует тех, кто планирует заняться таким бизнесом.

Сразу о доходах Самый очевидный способ пополнить свой бюджет с помощью недвижимости – сдать ее в аренду. Большинство собственников предпочитают долгосрочную аренду, на несколько лет или хотя бы месяцев. Так, на однокомнатной квартире в обычном панельном доме площадью около 37 м кв в 10 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Мира» долгосрочной арендой можно заработать около 33 000 руб. в месяц. Двухкомнатная квартира площадью около 50 м кв в этом же районе принесет в семейный бюджет примерно 40 тыс. руб. в месяц. Аналогичная квартира в районе станции метро Юго-Западная – около 35 тыс. руб., а в Бибирево – 28-30 тыс.

Эти цены справедливы для полностью меблированных квартир с бытовой техникой и косметическим ремонтом в домах эконом-класса. Если в квартире сделан евроремонт, то доход от сдачи в наем увеличится примерно на 5-10%. Доходы можно увеличить, если долгосрочным договорам предпочесть посуточную аренду. Так, вышеописанная однокомнатная квартира около станции метро Проспект Мира посуточно будет приносить около 2,5 тыс. руб. в день, т.е. 75 тыс. руб. в месяц. Максимальная прибыль от двухкомнатной квартиры в этом же районе составит в среднем 3,5 тыс. руб. в месяц или около 105 тыс. в месяц. Двухкомнатная квартира на Юго-Западной принесет примерно на 10-15% больше. Жилье бизнес-класса, например, в районе ТТК можно сдать за 4,5-5 тыс. руб. в сутки, т.е. за 135-150 тыс. руб. в месяц, а чем ближе к центру, тем еще дороже. Чтобы получить желаемые деньги нужно, чтобы квартира соответствовала определенным условиям, иначе она будет пустовать и вместо выгоды принесет убытки.

Подходящая квартира и как ее подготовить Спросом у командированных товарищей пользуются либо бюджетные объекты в удаленных от центра районах, но расположенные близко от метро, либо квартиры в центре столицы или рядом с такими станциями метро, как ВДНХ, Алексеевская, Тушино, Строгино и Деловой центр, которые находятся недалеко от крупнейших выставочных центров. Квартиры эконом-класса, особенно расположенные не дальше ТТК, сдаются более активно.

Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем важно не только количество комнат, но и количество спальных мест, так как очень часто квартиры снимают целые компании из 4-6 человек. Квартира, сдаваемая посуточно, фактически превращается в отель, поэтому необходимо, чтобы там были соответствующая ее классу мебель, посуда, телевизор, телефон, бытовая техника: холодильник, электрочайник, утюг и фен, а в квартирах классом выше к этому набору обязательно добавляются сейф, микроволновка, посудомоечная и стиральная машины, кондиционер и домашний кинотеатр. Очевидно, что необходимо сделать ремонт: для эконом-класса хватит и косметического, а в более высоких по статусу объектах обязателен евроремонт с паркетом или ламинатом на полу, нагревателем воды, хорошей сантехникой и коммуникациями. Очень желателен безлимитный доступ в Интернет, а для премиум-класса не лишним будет спутниковое или цифровое телевидение с сотней каналов. В квартире, сдаваемой посуточно, также как и в отеле необходимо поддерживать чистоту и уют либо собственными силами, либо с помощью горничной.

Расходы тоже будут: считаем затраты Полную загрузку на все 30 дней месяца обеспечить весьма трудно. «Минус краткосрочной аренды для арендодателя - это невозможность спрогнозировать доход. Если при сдаче квартиры на долгий срок размер денежных поступлений всегда заранее известен, то с посуточной квартирой такого удобства не будет. Возможно, что новый постоялец будет вселяться сразу же по отбытии предыдущего, а может быть и так, что месяца три подряд квартира будет простаивать», - сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Так что, все, что мы насчитали выше – это «идеальные» доходы, получить которые в реальности очень тяжело.

Но прибыль можно приблизить к максимальной, если обеспечить успех квартиры у постояльцев. И для начала придется вложить средства в обстановку и ремонт и обеспечивать сервис. На первоначальный ремонт, покупку мебели и техники в зависимости от класса квартиры может в среднем уйти от 100 тыс. до миллиона рублей. Также необходимо потратиться на покупку постельного белья и полотенец (не менее 10 тыс. руб. для однокомнатной квартиры эконом-класса), инвентаря для уборки помещений (не менее 2 тыс. руб.) и кухонной посуды (не менее 7-8 тыс. руб.). Ежемесячно придется тратиться на расходные материалы (порошки, чистящие средства и т.п., около 2-3 тыс. руб.), на прачечную и горничную, если доверить поддержание чистоты специалистам (в среднем 15-20 тыс. руб.). Для поддержания квартиры в хорошем состоянии необходимо будет время от времени делать косметический ремонт и исправлять неполадки инженерных систем. К тому же никто не отменит оплаты коммунальных платежей и телефона, а также интернета и цифрового телевидения, а временные клиенты вряд ли будут экономить ресурсы. Не забывайте и о налогах! Таким образом, прибыль от посуточной аренды ежемесячно уменьшается на сумму расходов, т.е. минимум на 25 тыс. руб., если привлекать горничную и сдавать белье в прачечную, и примерно на 9-10 тыс. руб., если квартиру будет обслуживать сам владелец.

Нанять управляющего? Поиск клиентов – отдельная песня. Понятно, что в сети имеются специализированные ресурсы, где можно подать объявление. Предположим, вам удалось привлечь к себе внимание. Но помните - высок риск нарваться на клиента-дебошира, или клептомана, который прихватит пару сковородок или DVD-проигрыватель. Если квартира сдается без оформления каких-либо документов, а так обычно и бывает, то предъявить претензии, скорее всего, вообще не удастся. Сократить потери может страховка, но она тоже стоит денег - в среднем 1-1,5% от суммы страхования.

Стоит заметить, что если квартира сдается от имени частника (не зарегистрировавшегося в качестве индивидуального предпринимателя), то вряд ли она привлечет командированных, ведь им для отчета по расходам нужны чеки и договоры, которых тетя Даша или баба Вера выдать не смогут. Вообще со сдачей квартиры в посуточную аренду возникает много дополнительных хлопот: «Потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, получить кассовый аппарат и аппарат для приема кредитных карт. Придется заниматься рекламой своей квартиры, поиском клиентов, отвечать на телефонные звонки и вести расписание занятости объекта, бронировать, составлять договора, выставлять счета и акты. Обмениваться документами с клиентами (возить их самому или нанимать курьера), вести бухгалтерскую и налоговую отчетность (опять же самому или нанимать бухгалтера). Нужно быть готовым заселять и выселять арендаторов в удобное для них время, часто поздно вечером, ночью или рано утром, в зависимости от прилета самолета или поезда. Нужно быть всегда готовым обслуживать квартиру, делать уборку, стирать и менять постельное белье. Не забывать своевременно платить за интернет и делать текущий ремонт. Конечно, собственник может заниматься сдачей в аренду своей квартиры, но на наш взгляд делать это из-за одного объекта нецелесообразно и финансово неоправданно», - рассуждает Денис Шмарев, управляющий партнер британской компании «Intermark Serviced Apartments». Поэтому большинство владельцев, решив сдавать свою собственность посуточно, обращаются в соответствующие управляющие компании или риэлторские агентства и отдают недвижимость в управление специалистам. «Собственнику намного интереснее сотрудничать с фирмой, ведь он не тратит ни времени на показы, ни усилий на уборку квартиры после каждого гостя», - утверждает Мария Сперанская, руководитель отдела аренды АН «Азбука Жилья». «Специализированная фирма берет на себя все хлопоты по поиску клиентов, заселению и выселению, сервису и техническому обслуживанию и получению оплаты. Собственник же квартиры только стабильно получает арендную плату от компании, и большинству владельцев квартир очень нравиться такая схема работы», - добавляет Денис Шмарев («Intermark Serviced Apartments»). Но фирма фирме рознь, можно столкнуться и с недобросовестными партнерами, которые будут предоставлять ложные сведения о загрузке квартиры, несвоевременно выплачивать арендную плату, плохо обслуживать клиентов и т.п. К тому же любая компания за свои услуги берет вознаграждение, обычно 30-40% от арендных платежей, т.е. от дохода. Таким образом, даже при максимальной загрузке представленной выше однокомнатной квартиры в районе станции метро Проспект Мира доход владельца составит не более 52-53 тыс. руб., а если загрузка будет неполной, например, только на полмесяца, прибыль от посуточной аренды не превысит возможный доход от долгосрочной аренды. Поэтому при выборе управляющей компании для своей квартиры очень важно не ошибиться с партнером. Для этого обязательно надо изучить документацию компании, запросить у нее статистику загрузки уже имеющихся в управлении квартир, поинтересоваться методами, с помощью которых она ищет клиентов. Лучше всего, если фирма сотрудничает с рядом туристических компаний и крупных корпораций, снимающих квартиры для сотрудников, а также имеет хороший сайт или несколько сайтов в интернете, на которых красочно представлены все сдаваемые объекты. Не лишним будет найти отзывы об управляющей компании, как гостей посуточных квартир, так и собственников объектов недвижимости, переданных ей в управление. И конечно, все условия сотрудничества, обязанности и права сторон должны быть прописаны в договоре.

Договор с управляющим Отношения между собственником квартиры и управляющей компанией или риэлторским агентством оформляются либо доверительным договором, либо договором аренды, причем все имущество, находящееся в квартире, в любом случае передается по описи. «В доверительном договоре собственник указывает, что доверяет фирме представлять его интересы при сдаче квартиры посуточно, - рассказывает Мария Сперанская («Азбука жилья»). – Но иногда такой договор заменяет просто соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса». Однако для владельца квартиры предпочтителен первый вариант, так как в договоре можно отразить какие-то нюансы, например, кто ответственен за уборку помещения, также в договоре отражаются обязанности по оплате коммунальных платежей, порядок расчетов между сторонами и т.п., а в доверенности таких тонкостей не опишешь.

Но с этой точки зрения более удобен для владельца даже не доверительный договор, а договор аренды, в котором можно расписать любые мелочи вплоть до того, берет ли арендодатель на себя работу по выносу мусора. Кроме того, в подобном договоре оговаривается право управляющей компании (т.е. в данном случае арендатора) сдавать объект в субаренду, поэтому все гости квартиры будут жить там вполне официально в качестве субарендаторов и смогут получить любую необходимую им финансовую документацию, касающуюся их проживания. «Договор аренды регламентирует возмещение ущерба в случае причинения вреда квартире и имуществу владельца, - говорит Денис Шмарев («Intermark Serviced Apartments»). - Если вред или ущерб нанесен по вине арендатора (т.е. нашей компании) или нашего субарендатора, то мы несем полную ответственность перед арендодателем - собственником квартиры за этот ущерб и компенсируем его в полном объеме». Единственное о чем надо позаботиться собственнику жилья в таком случае, так это об уплате подоходного налога - придется ежегодно заполнять налоговую декларацию.

Резюме журнала Metrinfo.Ru Сдавать квартиру в посуточную аренду может быть более выгодно, чем в долгосрочную, на год или два. Но чтобы получить хорошую прибыль надо сделать квартиру привлекательной для клиентов, вложив в ее обустройство определенные средства, а также постоянно заниматься поиском квартирантов. Важно организовать и хороший сервис. Но при этом всегда есть риск нарваться на недобросовестных гостей. Чтобы избавить себя от лишних хлопот и дополнительной работы, удобнее всего передать квартиру в управление риэлторской фирме или управляющей компании, заключив с ними доверительный договор или договор аренды. Однако за их услуги придется платить – примерно 30-40% от арендных платежей, поэтому если есть время, силы и желание, то можно попробовать себя в качестве отельера. Правда, для этого предварительно все же лучше получить статус индивидуального предпринимателя – это вызовет доверие потенциальных клиентов и позволит обеспечить лучший сервис для гостей в деловых поездках.

Квартиры и комнаты в аренду: предложения наших партнеров

Агентство недвижимости "Азбука Жилья": Быстро снять квартиру в Москве Сайт: www.azbuka.ru

Компания IntermarkSavills представляет Новую акцию «Аренда без комиссии»: на сайте www.intermarksavills.ru вы можете выбрать для себя квартиры или загородные дома в аренду, которые сдаются без комиссии агентства. Официальный сайт: rus.intermarksavills.ru/services/rent/no_commission.php

Зимние акции и скидки от ведущих компаний рынка недвижимости. Выбери ВЫГОДНЫЙ вариант>> Постоянный адрес статьи: http://www.metrinfo.ru/articles/59532.html

Почему в Чехове цены растут, а в соседних городах – падают?

Thu, 17 Dec 2009 08:41:44 GMT

Прежде чем покупать квартиру в дальнем Подмосковье, специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» настоятельно советуют поинтересоваться динамикой цен на приглянувшийся дом и уровнем конкуренции среди застройщиков в конкретном населенном пункте. (См. статью «Что нужно знать при покупке квартиры в дальнем Подмосковье».) Изучая рынок новостроек указанного региона, аналитики IRN отметили аномально высокие темпы роста цен в ряде населенных пунктов региона в III квартале 2009 года. В Ступинском районе новостройки подорожали на 53%, в Чехове - на 24%, а в городах Пересвет и Красноармейск – на 15-16%.

Чем же объясняется этот феномен? Ведь средние цены на первичном рынке дальнего Подмосковья за указанный период фактически не изменилась, оставшись на уровне 48-48,5 тыс. руб. за 1 кв. м, или порядка 3,2 млн руб. за квартиру. Как оказалось, ларчик открывается очень просто - все дело в отсутствии конкуренции. Во всех указанных населенных пунктах на продажу в настоящий момент выставлено не более одного объекта. Поэтому уровень цен единолично определяет одна-единственная компания.

Такая ситуация во многом специфична именно для дальнего Подмосковья, поскольку в этом сегменте в принципе существует ограниченный объем предложения, подчеркивают специалисты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».